住宅関連記事・ノウハウ

1 家づくりでは新しいインテリア等の費用も検討

マイホームを手に入れるには、土地や家の購入代金はもちろん、物件の事前調査費、各種手続きの申請費、仮住まいや引越の費用、購入後の税金など、マイホームの計画段階からはじまり、新居に入居してからその家を解体・除却するまで、固定資産税や火災保険料はもちろんのこと、5年毎に訪れる住宅設備機器の交換や建物のメンテナンスに至るまで、定期的マイホームの維持・管理に必要不可欠な費用の支出が続きます。また、新居には、できれば新しい家具や生活家電、カーテンや照明、インテリアグッズを揃えたくなるもの。これらを揃えていくと、住宅そのものの費用以外に、ゆうに100万円を超える出費ががかさみます。

フランスを本拠とする世界有数の金融グループＢＮＰパリバの保険事業を担う、カーディフ保険会社が調査した『住宅購入した未婚男女の意識調査』(2017年)によると、住宅購入後の気持ち・行動の変化について、男性の41.2％、女性の62.3％が『家具・インテリアにこだわるようになった』と回答しています。家づくりの計画段階では新しい家具や新しい家電などを購入する余裕がなく、これまで使っていたものでがまんしようとお考えの方々も多いと思いますが、新居に住み始めたら、『やっぱり新しいものがほしい』と思うようになるということです。

カーディフ生命「住宅購入した未婚男女の意識調査」
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注文住宅は、検討金額より膨らむことも想定して余裕のある資金計画が基本

マンションや建売戸建て住宅に代表される、できあがった建物に値段がついている物件であれば、購入代金が大きく予算オーバすることはさほど多くありません。ただし、注文住宅については、いろいろな仕様をご自身で決めることができるので、各々の間取り・建物構造・仕様はご自身の希望でより高いグレードを望んでいくと、建物の価格はどんどん膨らんでいきます。営業担当が説明する坪単価を鵜呑みにして予算を組んだら、別途工事費の負担が膨らみ、結果として思い通りの家が建たなかった、ということもよくあります。

その場合、詳細にわたり仕様の変更を検討する時間が必要になりますが、いちど描いた夢の新居を、お金の現実に沿ってひとつづつ見直していく時間は、ことののほか辛い時間です。売り手ももちろん辛いですが、買い手(新居にお住まいになるみなさま)のほうがその辛さが、より身に染みることかと思います。

マイホーム取得に必要なお金の内訳

続いて、マイホーム取得に必要なお金について、おおよその割合と内訳を解説しましょう。

• ・本体工事費：約70％
• ・別途工事費：約25％
• ・諸費用：約5％

マイホーム取得に必要なお金　支払いの内訳

• ・頭金：新築やリフォームの場合は、契約時の手付金など。マンションや建売住宅の場合は、購入申込時の申込証拠金や契約時の手付金が該当します。
• ・残金：　新築・大規模リフォームでは、工事の段階に応じて、その都度支払います。マンションや建売、小規模なリフォームでは、物件の引き渡し時に支払います。
• ・諸費用：建物の購入費、建築工事費以外にかかる費用です。(税・登記費用など)
• その他費用
• ・新居の火災保険料や取得後の税金
• ・別に土地を購入する場合は、土地代とそれら関わる諸費用
• ・設計事務所に依頼する場合は、総工事費用の10～15％の設計監理費

マイホーム取得にあたっての費用

• ・自己資金：20～30％は必要です。
• ・住宅ローン(金融機関からの借入れ)：70～80％。自己資金で不足している分は住宅ローンで充当します。

2 坪単価で比較はあくまで目安

坪単価とは、床面積1坪あたりの工事費のこと

この坪単価の計算・表記には、明確な決まりがありません。床面積といっても、施工床面積(ベランダ・小屋裏収納・車庫・玄関ポーチなど)で計算するか、延床面積(部屋の床面積の合計)で計算するか、住宅会社によって異なります。全体の床面積が広くなる施工床面積のほうが、見かけ上の坪単価は安くなります。また、設備費(エアコンなどの冷暖房設備)を含んで坪単価を算出する住宅会社と設備費を含まず施工床面積を計算している住宅会社では、計算基準が異なるため単純に坪単価での比較はできません。

各社を比較検討するときに陥りがちなことですが、坪単価計算は家の大きさ、使う建材、間取り、キッチン、バスの設備によって大きく異なります。狭小住宅だからといっても、建物の大きさに比例して建物の価格が安くなるわけではありません。キッチンやバスなどの住宅設備だけを普及価格帯に下げているからという理由で坪単価が大きく下がるわけでもありません。その理由は、住宅の工事費にかかる原価のうち、住宅を建てる材料費は約50％ほどで、残り50％程度は職人さん(例：大工さん・基礎をつくる職人さん・設備工事にかかる職人さん・電気工事にかかる職人さん・内装工事にかかる職人さん・住宅を建てるときの足場を建てる仮設工事の職人さんなど)の人件費や設計費・監理費などが含まれます。建設業界では、これらの専門家や職人さんは一般的に契約を請け負った住宅会社と雇用契約を結んでいない会社、または個人事業主がほとんどだからです。

材料費は、いくら普及価格帯の商品を選んでも、そう大きく下がるものではありません。いわゆる企業努力で価格を下げると謳っていたとしても、専門家が対応する設計費・監理費は価格を下げられません。となると、職人さんたちの人件費を抑える程度しか、コストダウンできる方法は残されておりません。職人さんの人件費を抑えるということは、すなわち職人さんの日当(日給)を下げることにつながります。

無理な値引きは欠陥住宅をつくることに繋がるので要注意

読者のみなさまも、職人さんになったつもりで考えてみましょう。いままで、日当(日給)20,000円(交通費・社会保険料・税などが含まれた金額)で請け負っていた職人さん(会社)が、取引先からの強い要請で1/4の1日5,000円で請け負うことになってしまったとします。1日5,000円のなかには、現場までの交通費・社会保険料・税なども含まれます。交通費・社会保険料・税などの支出は、日当＝1日あたり売上が減ったから、といって、すぐに下げられる支出ではありません。でも、日当＝1日あたり売上が1/4になってしまったとしても、その仕事を請け負わなければ、その取引先から次の仕事をいただける保証はありません。となると、その現場で赤字になったとしても請けざるおえない、という気持ちになりますが、次の現場で累積で黒字になる保証はありません。このようなことが続くと、当然のことながら職人さんのモチベーションは低下してしまいます。

新築住宅については、引き渡しから10年間の住宅瑕疵担保責任に対する備え(供託、または保険)が義務づけられています。住宅瑕疵担保責任の範囲は、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の瑕疵(何らかの欠陥・不具合)に限られています。となれば、住宅瑕疵担保責任の範囲ではない部分で、時間あたり生産性を高める＝手間を減らす必要に迫られるわけです。欠陥住宅や工事の手抜きなど、何らかの欠陥・不具合を買い手の立場で語ることは誰でもできます。しかし、このような事情を理解したうえで、作る側の切羽詰まった事情を考えず無理な値引きを強要し、結果として何らかの欠陥・不具合を声高に主張することとは、いかがなものでしょうか。

先に解説した通り、坪単価を比較することが根拠のないものである以上、坪単価をもとに声高に値引きを主張することとは、結果として入居後に何らかの欠陥・不具合を引き起こす原因になり得るのです。読者のみなさまも、住宅の価格形成過程をしっかり理解していただいてから、工事にかかる費用・そのほかにかかる費用の内訳をみていただくことで、住宅にかかる費用が、より深く理解いただけることかと思います。

3 本体工事費とは

本体工事費内訳

家そのものを建てるための工事費には、本体工事費、別途工事費があります。別途工事には、地盤改良工事など予算を削ってはいけない工事もあります。地盤改良は土地の状況により、大きく予算が変わる点も注意が必要です。

以下、本体工事費の内訳

4 別途工事とは

家を建てるのに必要な費用の内訳として、建築工事費と諸費用(租税公課など)があります。建築工事費には大きく分けて本体工事費＋別途工事費という項目があります。その別途工事費としてまとめられる工事内容について解説しましょう。

坪数×坪単価＝「建築工事費」ではないので注意

別途工事とは、水道・ガス・電気などを引き込む屋外工事費、エアコンや床暖房などの購入と設置工事にかかる冷暖房設備工事費、門戸まわり・カーポート・隣地との境界に張るフェンスや植え込みなどにかかる外構工事費、照明器具の購入や取り付けにかかる照明工事費はもちろん、もともとあった住宅を取り壊す費用である解体工事費、建物を支えるにあたり地盤が軟弱だった場合に必要となる地盤改良工事費があります。また、建物の設計と現場監理を建築家などの専門家に依頼した場合に必要となる設計費・監理費があります。建築工事費とは直接建物を建てるためにかかる費用を指し、本体工事費＋別途工事費＋設計監理料ということになります。

カタログや広告に掲載されている「3.3m2(1坪)当たり◯万円」」などという表現は、ほとんど本体工事費を指しているケースです。別途工事費などは含まれないことから、それだけでは家は建てられません。さらに、工事費以外にもさまざまな費用がかかることから、たとえば《30坪の家がほしいから30坪×坪単価の金額を用意すれば大丈夫》と考えている限り、残念ながらずっと家を建てることはできません。

別途工事費は内訳

住宅会社各社からの見積書を比較・検討するときに、ぜひご利用ください。

以下、主な別途工事費の内訳

マイホームに関するお金に関していかがだったでしょうか。検討することが多いとは思いますが、建売住宅と違って、注文住宅には建売にはないこだわりと愛着のあるお家づくりができるかと思います。