住宅関連記事・ノウハウ

1 こんな建売住宅に注意！一般的な建売住宅の場合

6月末～7月上旬にかけて公務員や一般企業のボーナス支給がはじまり、あわせて2015年10月に予定されている消費税10％増税のスケジュールを踏まえると、いままでぼんやり検討していた家づくりについて、そろそろ本腰を入れて取り組まなければならない雰囲気になってきます。戸建住宅かマンションかという選択からはじまり、戸建住宅を選ぶと注文住宅か建売住宅かという選択を迫られ、注文住宅を選ぶとハウスメーカーか工務店か建築家を選ばなくてはなりませんが、建売住宅では一般の建売住宅か建築条件つき住宅か借地権つき住宅かという選択になります。

土地と建物を同時に購入する建売住宅のメリット

すでに建ててあるものであれば実物を観て購入、すぐに入居できることが最大のメリットです。建築中のものや、これから建てるものについては、工事中の様子を確認することができて安心です。建築条件つき住宅は、間取りなどある程度の融通が利くので、自分好みの住宅になる可能性が高いです。借地権つき住宅であれば、土地の購入費用がいらないことから一般的な建売住宅より割安で購入できます。

注文住宅より建売住宅のほうが、安価に自分好みの住宅を手軽に建てられそうな印象だったり、購入前後の手続きひとつにしても、注文住宅より手間がかからない印象を抱く方々が多いようです。建売住宅の場合、買主が住宅を観るのが建築後になる場合が大半。つまり、手抜き工事が発覚しずらいことから、欠陥住宅となる確率がもっとも高いといわれています。また、建築条件付きの土地やこれから建売住宅を建てる『建売青田買い』の場合は、あわせて契約時の条件を綿密に詰めないと、契約後にこんなはずじゃなかったのに・・・と後悔する方々が多いことも特徴のひとつです。

2 一般的な建売住宅について、具体的に注意すべき点

木造3階建住宅

限られた敷地を有効に活用するために2階建てにした木造住宅は、2階建ての1.5倍の荷重がかかるため、しっかりした基礎や構造にする必要があります。ところが、しっかりした基礎や構造については、販売時の強力なアピールポイントになりにくいことから、実際は手抜きが多いとも言われています。小さな手抜きでもたくさんの手抜きが積み重なると、瑕疵保険の期限が切れる10年を経過してから(建築後十数年経過)、一気に問題が表面化する例が多いようです。ちょうど、そのタイミングで住宅ローンの支払と教育費・医療費・介護費用などが重なると、ライフブランの大幅な修正を迫られます。

周辺で似ている物件に比べて、価格が極端に安い物件

借地権つき住宅の場合、土地の購入費用がいらないことから一般的な建売住宅と比較すると大幅に安くなりますが、周辺の物件に比べて極端に安い物件の場合、何らかの悪質なケースが隠されていることが多々あります。土地ひとつにしても、近隣相場から取引価格が算定され、建築工事にしても材料＋職人の人件費がかかることから、プロが観ると土地と建物の仕入価格は事実上のガラス張りです。不動産で掘り出し物に出会える可能性とは、もともと著しく低いのです。

販売会社が契約を急ぐ物件

営業担当者 仮契約だけでも・解約すれば返金するので手付金だけでもと契約を急がせる物件には、何らかの売り手側の意図があります。建築条件付き住宅の請負契約についても、売り手側の意図があり、その意図は往々にして買い手に不利な条件である場合が大半です。

建築確認済証と検査済証の提示

分譲地の地盤調査報告書がない建築確認済証と検査済証は、適法な建築であることを示す公的な書類です。これらの書類がないと、住宅ローンの手続きができない場合があります。また、建売住宅でコストがかかる地盤調査を行うのは極めて少ないのが現状であり、のちのち、住宅の重さで不同沈下(家が傾く)を起こしても、地盤の問題による不同沈下は瑕疵保険の対象外のため、保証も期待できません。注文住宅については、1軒ごとに地盤調査を行い、地盤保証がつくことが大半です。したがって、注文住宅の場合は地盤の問題による不同沈下が起きる可能性は建売住宅に比べて、相対的に低くなります。

手軽に購入できる建売住宅は確かに魅力的な選択です。弊社にご相談になる方々の事例をみても、建売住宅ならではのリスクを十分に検討してから建売住宅の購入に踏み切るほうが、結果として後々困らない家づくりになることは間違いありません。

3 住宅ローンの返済期間の考え方

お客さまからの住宅ローンに関する相談で、返済期間をどのようにしたらよいのか？というご質問をよくいただきます。ローンは、できるだけ早く返したいという人もいれば、毎月の返済金額が少なくなるよう、できるだけ長く借りたいという人もいて、住宅ローンに対する考え方は人それぞれです。そこで今回は、住宅ローンの返済期間について考えてみます。

借りられる期間は何年？

一般的な住宅ローンでは、ローンの返済期間の最長を35年としている場合が多いです。ただし、住宅ローンを完済するまでの年齢についても制限があって、75歳から80歳としている金融機関が多いです。

したがって、実際にローンを組むことができる期間は、「完済の制限年齢－現在の年齢」と住宅ローンの最長借入期間のいずれか短い期間になります。完済の制限年齢が75歳の場合、45歳で住宅ローンを組むとすると、最長でも30年までのローンしか組めないということになります。さらに、実際に住宅ローンを組む場合は、給料など毎月の定期収入から、日々の生活費を支払い、そして、住宅ローンを返済することが前提となるので、自分が退職するまでの間に返したいと考える人も多いです。例えば45歳の時に住宅ローンを組むとすると、定年退職までの期間は15～20年ということになり、短期間で住宅ローンを返さなくてはならなくなります。短期間で返すと、毎月の返済金額が多くなり、家計への負担が重くなります。

長いローンを組めば毎月の返済金額は少ないが、総支払額は多くなる

次に、借入期間と住宅ローンの返済金額の関係を見てみましょう。3,000万円の住宅ローンを固定金利2％で組むと仮定すると、借入期間ごとの毎月返済金額、ローンを完済するまでに支払う金額の総額（総返済金額）は、以下の通りになります。

• 期間20年　毎月返済額　151,765円、総返済額　3,642万円
• 期間25年　毎月返済額　127,156円、総返済額　3,815万円
• 期間30年　毎月返済額　110,885円、総返済額　3,992万円
• 期間35年　毎月返済額　 99,378円、総返済額　4,174万円　（※元利均等返済の場合）

20年と35年とで住宅ローンを組んだ場合を比較してみると、毎月返済額は、35年の時の方が約5万円少なくてすみますが、総返済額は約500万円多くなります。返済期間が長いほど、毎月の返済負担は少なくて済むけれども、一生涯を通しての返済負担は重くなるといえます。まずは、借入金額と金利、返済期間で、住宅ローンの返済がどのようになるのかを、シミュレーションしてみることをお勧めします。

参考外部リンク住宅ローンシミュレータ

今、返せるではなく、将来も返せるかが重要

住宅ローンのシミュレーションをして、毎月の返済金額がわかり、今の家計なら十分返していけると安心しては危険です。家計の支出は、お子様の成長に合わせて、教育費も生活費も上がっていくのが通常です。また、住宅ローンの返済だけではなく、老後に備えて貯金もしていかなければなりません。将来の家計も予想しながら、安心して返せる返済金額にしなければなりません。

ライフステージ別　家計消費支出

大事をとって長めに借りるは正解か？

ギリギリの返済は怖いので、長めに借りて、繰上げ返済しよう、と考える人も多いです。けれども、よほど意志が強い人でないと、計画的に繰り上げ返済を行うことができないのが実際です。不思議なことに、お金はあると使ってしまうのが通常の人です。例えば、定年まで20年とした場合、20年で借りると毎月の返済が厳しいので、少し余裕を見たいといった場合、状況にもよりますが、定年までの期間＋5年の25年間で返済できるような資金計画だと安心です。また、35年でもローンを組むとした場合でも、20年で借りた場合の毎月返済金額との差額分は、積立貯金をしておくなど、定期的に繰り上げ返済を行う仕組みを作る必要があります。住宅ローンの返済期間は、短すぎても長すぎても良くない、ご自身に合った、適度な返済期間を選ぶ必要があります。

4 借入可能額について

住宅資金に関する相談を受けていると、「私たちは、いくらまで借りられますか？」と聞かれたり、「不動産業者の方から、あなたの年収なら○○万円まで借りられるから、この物件を買っても大丈夫ですよ、と言われました。本当に大丈夫でしょうか？」といった質問をよくいただきます。では、借入可能額について解説します。

借りられるローンの金額とは？

住宅ローンをいくらまで借りられるか判断する際に、返済負担率が使われます。返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことで、各金融機関によって、年収の20～40％で設定されています。

フラット３５の場合

• ・ 年収400万円未満：返済負担率30％以下
• ・ 年収400万円以上：返済負担率35％以下となっています。

仮に、年収500万円の人に当てはめてみると、500万円×35％＝175万円（月額14.6万円）以内に返済額が納まるよう借入額を設定する必要があります。金融機関が審査をする際は、実際の貸出金利ではなく、審査用の基準金利（3.5～4.0％）を使うことが多いので、ご注意ください。上記の例で審査金利4％、返済期間35年を当てはめると、借入額の目安は約3,297万円となります。年間返済額の中には、住宅ローン以外の借入額（マイカーローン、カードローンなど）も含まれます。年収の大半が、住宅や何かしらのローン返済で消えてしまう、ということにならないよう、借入可能額で調整するのだと思います。けれども、例えばマイカーローンがあと1年、約40万円残っている場合は、住宅ローンの年間返済額が135万円以内となり、借入可能額の目安は約2,541万円となってしまいます。マイカーローンや教育ローン、カードローン（キャッシング）などを利用している方は、現在のローン残高を確認し、完済できるものがあれば、整理することをお勧めします。このほか、キャッシングカードの極度額（利用限度額）も、現在利用していなくても「いつか借りるかもしれない」と判断されて、借入可能額に影響がでる場合があります。

• ・ 使わないキャッシングカードは解約する
• ・ 普段使うクレジットカードにセットされているキャッシング機能は、極度額を低くするなどをお勧めします。

借りられる額、ではなく、無理なく返せる額を意識しよう

金融機関から希望額まで借りられます、と言われるとほっとするかもしれませんが、何よりも将来にわたって無理なく返せる、ということが大切です。返済負担率を計算する際、税込年収ではなく、手取り年収をもとに試算すると、生活に無理のない借入額に近くなると思います。目先の毎月の返済額や年間返済額だけでなく、10年、20年後、返済終了時の年齢や収入の状況、住まい以外にかかる費用など、人生全体を見渡して借入額を検討するようにしましょう。借りられる額、ではなく、無理なく返せる額を意識することが大切です！

5 住宅購入にかかる諸費用について押さえておこう

住宅購入の資金計画を立てる際に、土地や建物などの購入物件のいわゆる本体価格のほかに、諸費用と呼ばれる本体価格以外にかかる費用をある程度事前に見積もっておく必要があります。支払うタイミングなども事前に知っておくと、イザというときに慌てなくてすみます。今回は、住宅購入にかかる諸費用について解説します。

借りられる額、ではなく、無理なく返せる額を意識しよう

住宅ローンの頭金と自己資金・諸費用の関係

住宅購入のご相談にいらした方の資金計画を伺っていると、自己資金と頭金を混同されている方が意外と多いです。例えば、4000万円の新築物件（本体価格）を購入して、頭金を2割用意して、残りを住宅ローンで借りる場合は、頭金800万円、住宅ローンは3200万円になります。4000万円の新築物件を購入する場合、不動産会社に支払う仲介手数料や住宅ローンを組む際にかかる手数料など、本体価格以外にも費用が必要です。これらを総称して、諸費用と呼んでいます。自己資金とは、諸費用と頭金を合わせた金額をいいます。自己資金＝頭金と考えていると、住宅ローンを組む際に、頭金の割合が少なくなって、希望の住宅ローンが使えなかったり、金利の面で不利になったりすることもあります。諸経費をしっかり把握することが、住宅購入の資金計画を立てる上で重要です。

住宅購入時に必要な費用を理解しましょう

住宅購入にかかる諸費用

一般的に諸費用は、新築物件の場合 物件価格の5~7％、中古物件の場合、物件価格の7～10％程度といわれています。物件購入の契約をした時から入居までにかかる費用をまとめてみました。

契約前にかかる費用

物件探しをしている際に、そろそろ物件を決めようかと決心した頃に、不動産の営業マンから、「申込金が必要になります」とか、「手付金を払ってください」といわれることがあります。申込金は、正確には｢申し込み証拠金｣といいます。売買契約を結ぶ前に渡すお金で、買い主の順位保全や購入の意思確認を目的とするお金です。そして、契約が成立したときは手付金の一部に充当され、不成立のときはその時点で返金されるお金です。一方、手付金は、売買契約の締結時に支払われるお金のことで、残代金支払い時に売買代金の一部として充当されます。手付金を支払って、契約が成立している状態なので、契約を止めたいというときは、手付金を放棄する必要があります。申込金も手付金も物件購入費に充当されるので、諸費用として見込む必要はありませんが、とのような性質のお金かは、知っておく必要があります。

かかるお金申込金（予約金）、手付金

契約から決済までにかかる費用

不動産売買契約や建築請負契約を結ぶ際にかかる諸費用としては、契約書に添付する印紙税があります。印紙税は、契約代金によって決まります。また、戸建て住宅や土地を購入する場合は、不動産仲介手数料が必要になります。分譲マンションなど、不動産会社が直接、売主となる場合は、仲介手数料は不要です。また、注文住宅を建てる場合などは、建築請負契約を結びますが、建築請負は不動産の売買に該当しないので、不動産仲介手数料はかかりません。

かかるお金印紙税、不動産仲介手数料（契約前）、適合証明書交付手数料（フラット35を利用する場合）

物件の引渡し、決済時にかかる費用

物件の引渡の時期には、登記に関連する費用や住宅ローンに関する費用などが同時にかかります。登記に関する費用は、登録免許税などの法定費用のほか、司法書士に支払う手数料があります。また、住宅ローンを組む場合に、事務手数料や抵当権設定費用などが必要になります。物件の引渡しと同時に、所有権の移転登記や、住宅ローンの実行が行われるので、一度に多額の諸費用が必要になります。事前にどのくらいになるのか不動産会社及び銀行に見積もってもらうと安心です。

かかるお金

• ・ 登録免許税（土地・建物・抵当権設定）
• ・ 司法書士報酬、マンション修繕積立金一時金
• ・ 固定資産税等精算金
• ・ 不動産仲介手数料（決済時）
• ・ 融資事務手数料
• ・ 保証料
• ・ 団体信用生命保険料
• ・ 火災保険料

引渡し後にかかる費用

物件を引き渡した後も以外に出費があります。引越し費用や家具購入など新居での居住準備にかかる費用です。節約して前の家で使っていたものをそのまま使用しようと思っていても、いざ引っ越してみると、サイズや色合いが合わなくて、結局、新しいものを買いたくなるなど、予定外の出費が発生します。また、固定資産税のほか、マンションの場合は、マンション管理費や修繕積立金など、継続的に発生する費用もあります。

かかるお金

• ・ 引越し費用
• ・ 家具購入費用
• ・ 不動産取得税
• ・ マンション管理費・修繕積立金
• ・ 固定資産税

物件選びをしている際は、物件の購入価格だけに目がいってしまいますが、諸費用も想定した上で、予算を決めて物件を探すと、後で失敗しなくてすみます。頭金ゼロや、諸費用のローンもありますが、金利の面で不利になることが多いです。無理して購入すると、結局、余計な利息を払うことになり、住宅購入にかかるコストもより大きくなるのが実際です。

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FPオフィス Life & Financial Clinic（ＬＦＣ）（外部リンク）
担当：ファイナンシャルプランナー ＣＦＰ(R)　平野直子
担当：ファイナンシャルプランナー ＣＦＰ(R)　平野泰嗣

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