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住宅関連記事・ノウハウ

ファイナンシャルプランナー 平野 直子 FPオフィス Life & Financial Clinic団体信用生命保険とは?

1 団体信用生命保険とは?

住宅ローンを組む際、団体信用生命保険(団信)に加入すると、ローンを組んだ人に万が一のことがあった場合、ローンの残債が完済できる仕組みになっています。団信に加入すると、万が一の場合に安心できるフラット35

住宅ローンを借りる場合

団信は別途、任意加入ですが、民間の金融機関の多くは、団信に加入することが必須となっています。住宅ローンを組んでいる人が、死亡または高度障害状態になった場合でも、団信により住宅ローンの残りを返さなくて済みますので、残された家族は安心してその家に住むことができます。団信の保険料は、通常、住宅ローンの金利に含まれていることが多いですが、中には、金融機関が保険料を負担してくれる場合もあります。なお、フラット35を組む人が、機構団信(住宅金融支援機構が提供する機構団体信用生命保険特約制度)に加入する場合は、1年ごとに特約保険料を支払う必要があります。

夫婦で住宅ローンを組む場合

共働き夫婦など、収入合算をしたり、夫婦でそれぞれ住宅ローンを組む方も多くいらっしゃいます。それぞれ、団信の効果を見てみましょう。

夫婦で収入合算をする場合

例えば、夫名義で住宅ローンを借りて、妻の収入を合算する場合、団信は夫のみ加入します。夫に万が一の場合は、住宅ローンは全て弁済されますが、妻に万が一の場合は、夫名義の住宅ローンはそのまま残ります。妻が借り入れる分に合わせて、別途生命保険に加入するなど、妻に万が一の場合にも備えることをお勧めします。

夫婦それぞれが住宅ローンを組む場合

借り入れるローンの額に応じて、夫婦それぞれが団信に加入できますが、金融機関によっては、夫婦が加入できる保障額の割合など条件を設けている場合もありますので、事前に必ず確認をしましょう。また、夫婦どちらかに万が一の場合、本人名義のローンは全て弁済されますが、パートナー名義のローンはそのまま残ります。残された一方が、無理なく残りのローンを返せるかという視点でも、ライフプランを立ててみましょう。

フラット35「デュエット(夫婦連生団信)」

夫婦で連帯債務者となってフラット35を組む場合、機構団信のデュエット(夫婦連生団信)を利用することができます。夫婦2人分の特約保険料は、1人の場合の約1.56倍ですが、夫婦のどちらかが死亡または高度障害状態になった場合、夫婦の持ち分割合や返済額等に関係なく、住宅ローンが全額弁済されるというものです。

3大疾病などの保障がついた団信も登場

かつては、死亡や高度障害の場合に限られていた団信ですが、最近は、3大疾病(がん、脳卒中、心筋梗塞)など所定の状態に該当した場合にも、住宅ローンが全額弁済される3大疾病保障付き団信なども増えてきました。「幸い命は助かったものの、がんなどで働くことができない」という場合にも住宅ローンが弁済されるので大変安心ですが、保険料(上乗せ金利)が高くなったり、フラット35の「デュエット(夫婦連生団信)」と併用できないなど、条件がありますので、本当に必要かどうかよく検討しましょう。

年齢が若い方は、団信の代わりに民間保険会社の保険に加入する方法も

団信の保険料は、年齢に関係なく設定されていますが、借り入れる方の年齢が35歳以下など若い場合は、民間の生命保険の方が、保険料が安くなる可能性があります。保障内容や使い勝手など、団信と比較してみてはいかがでしょうか。保険の見直しも同時に!団信に加入することで、住宅費用の大部分を賄うことができますので、これまで加入していた生命保険の保障額を減らせる可能性もあります。逆に、夫婦でローンを組む場合は、妻の生命保険を増やしたり、働けなくなった場合に備える就業不能保険などに加入するケースもあります。住宅ローンを組む際に、ライフプランを立てるわけですから、同時に保険全体も見直してみましょう。

2 住宅ローンの繰り上げ返済 4つの疑問!?

住宅ローンを組んで住宅購入し、引っ越しを済ませると「さて、節約を頑張って繰り上げ返済をドンドンしよう!と気持ち新たに家計管理をする人も多いのではないかと思います。住宅ローンの繰り上げ返済について、よるある質問などを取り上げながら前提となる住宅ローン 当初3000万円(金利2%、期間30年、元利均等返済)の場合を基に解説します。

期間短縮型と返済額軽減型どっちが有利?

繰り上げ返済の方法には、期間短縮型と返済額軽減型の2つの方法があります。期間短縮型は、毎月の返済金額は変えずに返済期間を短縮する方法で、「返済額軽減型」は、残りの返済期間は変えずに返済額を軽減する方法です。当初3000万円(金利2%、期間30年、元利均等返済)の住宅ローンを組み、6年目に300万円の繰り上げ返済をする場合、期間短縮型と返済額軽減型を比較してみましょう。

期間短縮型の利息軽減効果

  • 約177万円
  • 返済期間も3年6か月短縮
  • ※ただし、返済額は110,886円で変わりません。

返済額軽減型の利息軽減効果

  • 約81万円
  • 返済額は110,886円から98,170円に12,716円減少
  • 残りの返済期間は変わりません。

利息の軽減効果として考えると、期間短縮型の方が断然有利と言えます。ただ、毎月の返済額を減らし、家計の支出の負担を減らしたいというのであれば、返済額短縮型にもメリットがあるといえます。

繰り上げ返済は年明けの方が有利?

住宅ローン減税を利用している場合期間短縮型でも、返済額軽減型の場合でも、繰り上げ返済をする時期は、年明けにした方が有利になります。住宅ローン減税は、年末の住宅ローンの残高の1%(住宅の取得年によって上限が異なる場合があります。)が、所得税・住民税から控除される仕組みになっています。従って、年末に繰り上げ返済をすると、住宅ローン減税の額が少なくなる場合があるので注意が必要です。ただし、住宅ローン減税の適用がある場合でも、繰り上げ返済後も、住宅ローン減税の上限を上回ったローン残高がある場合や、住宅ローン減税の控除額が所得税・住民税の適用範囲を超えている場合などは、住宅ローン減税に関係なく、できるだけ早く繰り上げ返済をした方が有利になります。

3 繰り上げ返済は、まとめてした場合と、小まめにした場合、どちらが有利?

前提条件の住宅ローンで、6年目にまとめて300万円の繰り上げ返済をした場合と、毎年(期首)に50万円ずつ合計300万円の繰り上げ返済(期間短縮型)をした場合を比較してみましょう。6年目に300万円の繰り上げをするケース(既出)の利息軽減効果は約177万円で、短縮期間は3年6ヶ月でした。毎年50万円の繰り上げ返済をした場合は、利息軽減効果は201万円で、返済期間も3年8ヶ月短縮されるという結果でした。従って、繰り上げ返済は、まとめてするよりも、こまめにした方が有利になるといえます。

繰り上げ返済は、どんどんした方が有利?

繰り上げ返済は、できるだけ早く、小まめにした方が、利息を軽減するという視点で見ると、断然有利であるといえます。けれども、無理して繰り上げ返済をし過ぎて、手元資金が少なくなって、イザという時の資金が不足してしまうのでは、本末転倒です。お子様が小さいうちは、どんどん繰り上げ返済ができるでしょうが、お子様の教育費がかかる時期になって、十分な貯蓄ができていないという状態になってしまうかもしれません。長期的なライフプランと、マネープランを見た上で、繰り上げ返済のペースを検討すると良いでしょう。

意外に多い、損な繰り上げ返済!?

相談をしていると、「ちょっと、もったいないな……」と思う繰り上げ返済をしている人が意外に多くいます。例えば、共働きで、夫婦でペアローン(個別に住宅ローン・夫2000万円、妻500万円など)を組んでいる場合、妻のローンはできるだけ早く完済してしまおうと、妻の住宅ローンに集中して繰り上げ返済をしているケースが散見されます。気持ちとしては理解できるのですが、お金の面で考えると、同じ金額を同時期に繰り上げ返済すると考えた場合、夫の住宅ローンを返済した方が、資金面で有利になる場合もあります。

このように、住宅ローンの繰り上げ返済の仕方によって、有利・不利はさまざまです。住宅ローンの繰り上げ返済のシミュレーションができるサイトもありますので、活用してみましょう。また、ライフプラン全体を見た、適正な繰り上げ返済の仕方については、手前味噌ではありませんが、やはり、ファイナンシャルプランナーに相談することをお勧めします。

4 期間短縮型と返済額軽減型どっちが有利?

繰り上げ返済の方法には、期間短縮型と返済額軽減型の2つの方法があります。期間短縮型は、毎月の返済金額は変えずに返済期間を短縮する方法で、返済額軽減型は、残りの返済期間は変えずに返済額を軽減する方法です。当初3000万円(金利2%、期間30年、元利均等返済)の住宅ローンを組み、6年目に300万円の繰り上げ返済をする場合、期間短縮型と返済額軽減型を比較してみましょう。

まず、期間短縮型の利息軽減効果は、約177万円です。返済期間も3年6か月短縮されます。ただし、返済額は110,886円で変わりません。一方、返済額軽減型の利息軽減効果は、約81万円です。返済額は110,886円から98,170円に12,716円減りますが、残りの返済期間は変わりません。利息の軽減効果として考えると、期間短縮型の方が断然有利と言えます。ただ、毎月の返済額を減らし、家計の支出の負担を減らしたいというのであれば、返済額短縮型にもメリットがあるといえます。

繰り上げ返済は年明けの方が有利?

住宅ローン減税を利用している場合、期間短縮型でも、返済額軽減型の場合でも、繰り上げ返済をする時期は、年明けにした方が有利になります。住宅ローン減税は、年末の住宅ローンの残高の1%(住宅の取得年によって上限が異なる場合があります。)が、所得税・住民税から控除される仕組みになっています。従って、年末に繰り上げ返済をすると、住宅ローン減税の額が少なくなる場合があるので注意が必要です。住宅ローン減税の適用がある場合でも、繰り上げ返済後も、住宅ローン減税の上限を上回ったローン残高がある場合や、住宅ローン減税の控除額が所得税・住民税の適用範囲を超えている場合などは、住宅ローン減税に関係なく、できるだけ早く繰り上げ返済をした方が有利になります。

繰り上げ返済は、まとめてした場合と、小まめにした場合、どちらが有利?

前提条件の住宅ローンで、6年目にまとめて300万円の繰り上げ返済をした場合と、毎年(期首)に50万円ずつ合計300万円の繰り上げ返済(期間短縮型)をした場合を比較してみましょう。6年目に300万円の繰り上げをするケース(既出)の利息軽減効果は約177万円で、短縮期間は3年6ヶ月でした。毎年50万円の繰り上げ返済をした場合は、利息軽減効果は201万円で、返済期間も3年8ヶ月短縮されるという結果でした。従って、繰り上げ返済は、まとめてするよりも、こまめにした方が有利になるといえます。

繰り上げ返済は、どんどんした方が有利?

繰り上げ返済は、できるだけ早く、小まめにした方が、利息を軽減するという視点で見ると、断然有利であるといえます。けれども、無理して繰り上げ返済をし過ぎて、手元資金が少なくなって、イザという時の資金が不足してしまうのでは、本末転倒です。お子様が小さいうちは、どんどん繰り上げ返済ができるでしょうが、お子様の教育費がかかる時期になって、十分な貯蓄ができていないという状態になってしまうかもしれません。長期的なライフプランと、マネープランを見た上で、繰り上げ返済のペースを検討すると良いでしょう。

意外に多い、損な繰り上げ返済!?

相談をしていると、「ちょっと、もったいないな……」と思う繰り上げ返済をしている人が意外に多くいます。例えば、共働きで、夫婦でペアローン(個別に住宅ローン・夫2000万円、妻500万円など)を組んでいる場合、妻のローンはできるだけ早く完済してしまおうと、妻の住宅ローンに集中して繰り上げ返済をしているケースが散見されます。気持ちとしては理解できるのですが、お金の面で考えると、同じ金額を同時期に繰り上げ返済すると考えた場合、夫の住宅ローンを返済した方が、資金面で有利になる場合もあります。このように、住宅ローンの繰り上げ返済の仕方によって、有利・不利はさまざまです。住宅ローンの繰り上げ返済のシミュレーションができるサイトもありますので、活用してみましょう。

よく比較検討し、ご自身にあった借り換えをしましょう

住まいの資金計画についてのご質問やご相談はこちらよりどうぞ
FPオフィス Life & Financial Clinic(LFC)(外部リンク) 担当:ファイナンシャルプランナー CFP(R) 平野直子

ご家族構成やライフスタイルによって家づくりやリフォームはさまざまです。ファイナンシャルプランナーとして、
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こんにちは、ファイナンシャル・プランナーの平野直子と申します。
住まいを建てる際、まずは設計図を作ると思います。家づくりの基本となる設計図には、ご家族構成やライフスタイル、どのような暮らしをしたいのかなど、お客様の夢がぎっしり詰まっていることでしょう。
私たちファイナンシャル・プランナーが作る「ライフプラン」は、人生の設計図です。お客様とご家族の現状や、将来どのような暮らしをしたいのかなどを伺いながら、住宅資金、教育資金、老後の暮らし方など人生全体を見渡して、生涯貯蓄が尽きることなく安心して暮らせるためのアドバイスをいたします。ご夫婦で相談にいらっしゃるお客様には、私たちも夫婦FPで面談させていただきます。ご主人の立場、奥様の立場にたってアドバイスをすることができますので、大変好評をいただいております。どうぞお気軽にご相談ください。

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