住宅関連記事・ノウハウ

1 資金計画～住宅ローンの計画的な立て方

住宅ローンの返済が出来ず、せっかく建てた我が家をやむなく手放すことに。どうしてそんな残念な結果になってしまうのでしょう。家を手放さないまでも、ローンの返済に汲々として追われ、マイホームの購入の結果が生活を楽しむ余裕もない毎日だとしたら、せっかくの家づくりの夢も台無しです。こんなはずではなかったのにと後悔しないためには、家を建てる前の資金計画がとりわけ重要です。

ここでは、後悔しない資金計画の立て方についてそのポイントをお話します。

2 “借りたい金額”でなく、“返せる金額”を基本とした資金計画

マイホームの購入を検討するとき、自己資金ですべて賄える人は少ないでしょう。多くの場合は住宅ローンを組むことになります。一般には『購入に必要な資金』から『自己資金』を引いた額が『ローン借り入れ希望金額』となります。

さて、ここで『購入に必要な資金』ですが、特に戸建て新築の場合、みなさんは展示場に足を運び、目の前に立つ素敵なモデルハウスを見てしまうと、ついつい夢が膨らみ、それにあわせて、予算も膨らみがちになります。勿論住宅ローンはいくらでも借りれるというわけではなく、『借りたい金額』＝『借入可能金額』とはなりませんが、ここで大事なことは、実は『借りたい金額』＝『返せる金額』かどうかの検討です。住宅ローンの返済は基本的に数十年と長期に渡る返済です。「何とかなるだろう」、「何とかなるわよ」で安易にローンを組んだあげくに「子供の教育費がかさみ、住宅ローンが払えなくなった。」「共稼ぎでの返済計画が、配偶者の失職で破綻した。」「返済の金利が急に上がり、返済額が増えて返せなくなった。」 などと言う事態を招くことの無いよう、家庭の将来の資金計画（収入と支出の把握）の中にローンの返済計画をきちんと組み込んで、尤も支出のかさむ時期にでも返済が可能な借入額に抑えることが大変重要となります。

つまり、住宅ローンの選択に当たっては、なによりもまず、家庭の将来の資金計画（マネープランひいてはライフプラン）を建てることが必要であるということです。

3 ライフプランに基づいて、ローン返済計画を立てる

それでは、家庭の将来の資金計画は、どうやって建てればよいのでしょうか。家庭の将来の資金計画とは、いうなれば、将来にわたっての家庭の収入と支出の予想を建てるということです。そこでは、毎年の給与・年金・家賃収入などの固定的な収入、食費其の他の基本生活費や教育費・交際費等の想定される支出の２つを予想し、収入と支出、および双方の差である収支残高を時系列的に並べて表を作ります。毎日の生活の中では、旅行や趣味といった楽しみのためのお金も必要です。クルマの維持費もありますし子供の結婚などといった冠婚葬祭費用もばかになりません。特にお子様の教育費は、住宅関連費用についで、家庭が費やす大きい出費です。お子様に将来どのような教育を受けさせるのか、家庭の中で充分に将来を見据えて検討してみなければなりません。このような家庭の様々な将来のイベント予想を、支出の形で表に落とし込めば、家族のライフプランをマネープランと言う形に置き換えることができます。

こうして作成したマネープランに基づく収支残高の時系列表のことをキャッシュフロー表と呼びますが、この表の作成においては留意すべき点がいくつかあります。特にこれからの日本の社会においては、高度成長期のような給与などの伸びは一般的には期待できません。ボーナスなども、業績対応の度合いが益々強まっていくでしょう。つまりは給与の一方的な右方上がりの上昇やボーナスを当てにした返済計画はブレが大きく、過度の依存はリスクが大きいということです。また、金利の変動にも備えなければなりません。現在は史上最低の金利水準で推移していますが、わずか十数年前には、５％６％の金利水準が当たり前の世界でした。その時代には、誰も金利がわずか０．何％などと言う今の世界を想像できませんでした。金利が１％違うだけでも毎月の返済額は１万円以上（２５００万円を２５年固定で元利金等返済した場合）違ってきます。長い返済期間の過程で、金利が今の数倍にもなる時代が来る可能性は否定できないのです。

では、今の時代のようにとりわけ先の予測が立て難い状況では、将来計画など建てても意味が無いのでしょうか。実はそのような環境のときにこそ、ある程度の予想がつく範囲で、こまめにプランを見直し、修正していく努力が必要なのです。ライフプランをベースに作成したキャッシュフロー表をみれば、将来のどの時期に収支決算上資金がショートする危険があるかがわかります。通常の家庭では、それはお子様の教育費がかさむ時期と重なることが多いでしょう。要はその時期にあっても住宅ローンが無理なく返済できる資金計画を組むと言うことです。キャッシュフロー表で、何通りかのパターンの住宅ローンの返済シュミレーションを行ってみると、よりリスクの少ない返済プランが見えてくるはずです。

4 資金計画に沿ったタイプの住宅ローンを選ぶ

一口に住宅ローンといっても、日本で選択可能なローンだけでも数百とあります。その中から自分の家庭のライフプランにあった最適なローンを見つけるのはなかなか難しいものです。ここでは選択の際の一般的な判断基準についてお話します。そのためには、住宅ローンにはどんな種類があるかをまず頭に入れてください。

固定金利ローンと変動金利ローン

固定金利ローン

返済期間中の金利が一定で変わらないローンです。金利が相対的に低いときにローンを組めば、低金利の恩恵を返済期間を通じて受けることが出来ます。但し一般的には変動金利ローンに比べ借り入れ時の金利は高めになります。

変動金利ローン

返済期間中の金利が、原則市中金利に連動して動くローンです。一般的には借り入れ時の金利は固定ローンより低くなりますが、長期的には、金利が上がり、想定以上の金利負担を強いられるリスクがあります。

変動金利ローンと固定金利ローンの混合型

最初の数年間は固定金利で返済し、一定期間終了後変動金利に移行するタイプです。固定金利期間は、通常の固定金利ローンに比べ金利が低く設定されており、お得なローンですが、変動金利に移行後、金利の上昇リスクがあります。

元利均等返済型と元金均等返済型

元利均等返済型

元金と利息の合計を均等に返済していくタイプです。返済期間を通じて返済額は変わりませんが、返済期間の初期には返済の大部分が利息部分の返済に当てられるため元金部分の返済が進まず、結果として元金均等返済型に比べ返済額の合計は大きくなります。

元金均等返済型

元金部分の返済が返済期間を通じて同一金額となるタイプです。元金部分の返済は元利均等返済に比べ捗りますので、返済額の合計は元利均等型に比べ少なくて済みますが、初期の返済額が高めになります。

返済期間による区別

返済期間が短いローンほど、月々の返済額は高くなりますが、総返済額は相対的に少なくて済みます。返済期間が長いローンほど、その逆となります。一般的には最長のローンは３５年間ですが、このたび住宅金融支援機構が期間５０年のローンの取り扱いを始めました。

住宅ローンの選択に当たっては、上記のような様々なタイプのローンから、自分の返済計画にあった種類のローンを選ぶことになります。例えば、返済資金が充分に見込まれるのであれば、総返済額の少なくて済む、相対的に期間の短いローンを組むことができます。また、長期の固定ローンを選べば、返済総額は相対的に高くなりますが、金利の上昇に遭っても、返済額を増やさずに済みますので、将来のライフプランは立てやすくなります。更には、住宅ローン借入後も、状況に応じ「繰り上げ返済」や「ローンの借り換え」などを利用して、総返済額を減らす手段を検討することが重要です。

5 繰上げ返済とローンの借り換え

まとまった余裕資金が出来たときには「繰り上げ返済」の活用も総返済額を減らすのに大変効果的です。一般的には返済期間を短縮する返済期間短縮型が普通で、総返済額を減らすには有利ですが、住宅金融支援機構の「フラット３５」などでは、毎月の返済負担を減らす返済額減額型の選択も可能です。また、現在借りている住宅ローンの条件やそのときの金利情勢によっては、新しいローンに乗り換えるほうが有利な場合もあります。

通常、借り換えの条件は、同じタイプのローンの借り換え

• ・ローンの残高が500～1000あること。
• ・ローン返済期間が１０年以上残っていること。
• ・借り替えるローンとの金利差が１％以上あること。

等となりますが、現時点での審査基準に照らしての審査があるため、必ずしも希望の借り換えが出来るとは限りません。

また、目先の有利さにとらわれすぎて、借り換えが逆効果になることもありますので、注意が必要です。借り換えにあたっては、手数料や保証料其の他の費用が発生しますので、それらの負担を含めて、借り換えの是非を判断しなければなりません。

6 住宅ローンを売り手の立場から見ると

住宅ローンを大別すると、固定金利の住宅ローンと変動金利の住宅ローンに分かれることは皆さんご存知でしょう。そして、住宅ローンを選ぶ時にまず考えることは、固定ローンと変動ローン、どちらが有利か、ということになります。しかし金利の先を読むのはプロでも難しいので、正直なところ、正解は無いといったほうが正しいのかもしれません。そこで、借りる側の立場からでなく、貸す側の立場からちょっと考えてみましょう。

もともと住宅ローンの返済は額が高額であることから、一般の人にとっては長い期間をかけて少しづつ返済していくのが普通です。そしてお金を借りれば利子がつくのが当たりまえですから、住宅ローンにも当然利子がつきます。それが住宅ローン金利です。

それでは住宅ローンの金利はどうやって決まるのでしょう。

日本では長期の金利は新発10年物の国債の金利、短期の金利は政府の政策金利（無担保コール翌日物金利）を基準に金融機関それぞれが独自に決定します。

たとえば、直近の新発10年もの国債の金利は1.45％前後です。金融機関ではこれに自社の手数料などを上乗せして（通常2％前後）、自社の住宅ローン金利を決定します。ちなみに固定20年では、大手金融機関の場合、優遇金利適用で3.4～3.6％といったところです。

ところで、金利は短期のほうが長期の金利より低いのが普通です。〔逆転現象も、数年前の米国のように、時として見られますが〕将来、物価が上がってインフレになるという見通しが強まれば長期金利は上がります。有る意味で、長短金利の差は、将来金利が上がる可能性のリスクの度合いを表しているとも見ることができます。言葉を変えれば、金融機関にとって、将来、金利が上がるかもしれないリスクをとって長期にわたる資金を貸し付けるわけですから、長期の固定金利ローンの場合、将来の金利の上昇リスクをカバーできると思われる程度の金利で貸し出す必要があることになります。

そのリスクが大きいために、長い間日本では、長期固定の住宅ローンは、国の金融機関である住宅金融公庫（現在の住宅支援機構）のみが扱ってきました。最近では大手金融機関でも長期の固定ローンを扱っていますが、これはローンの証券化などの新しい金融手法によって、将来の金利上昇リスクを他に移転させてしまうことが出来るようになってきたためです。

それでは、次に変動金利ローンについて考えてみましょう。変動金利ローンとは、金利が市中金利に連動して変わるローンです。金利が上がればローンの金利も上がりますので、金融機関が金利上昇のリスクを抱える必要はありません。金利上昇のリスクは、変動金利ローンでは金融機関に変わってローンを借りる側が取ることになります。これが、実は変動金利ローンのある意味での本質です。短期で見れば、超低金利の現在は、金利の低さを当面のあいだ享受できる変動金利ローンは、借り手にとってメリットがありますが、住宅ローンが基本的に長期にわたる返済である以上、金利上昇のリスクは、最後は借り手が取ることにかわりはありません。

変動金利ローンは、金利上昇のリスクを貸す側から借りる側に転嫁した商品であるということになります。そして金融機関が、かわって抱え込むリスクは、金利上昇によって増える貸し倒れリスク、ということになります。