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住宅関連記事・ノウハウ

住宅アドバイザー 吉田 貴彦 株式会社住宅相談センター住宅ローンの選び方!知得お金のこと

1 申し込み時の注意点気づかないうちに延滞に?

ken-ken inc.,施工事例より
ken-ken inc.,施工事例より

住宅・マンションを購入したい、この建築会社で家を建てたいとなると、業者担当者から住宅ローンを申し込みましょう。と言われます。住宅ローンを利用した資金計画を立てているにも関わらず、ローンが利用できないとなると無駄になってしまうからです。最近安易に住宅ローンを申し込んで否認されるケースが激増しています。以前は借金の返済に困っている人など一部の人に限られていましたが、最近はきちんとした人でも否認されています。

携帯電話・スマートフォンなど通話機器の購入代金の返済不調が原因なのです。通話機器は分割払いで購入する人がほとんどですが、この代金は毎月の通話料金とともに口座から引き落しされます。ところが口座に残高が不足して引き落とし不調になり、督促状が送られて来てコンビニなどで支払ったという経験はないでしょうか?実は毎月の通話料は通信会社との料金のやり取りなので個人の信用情報には関係しませんが、機種代金の分割払いは立派なクレジット取引なので信用情報に掲載されてしまいます。引き落とし不調はそのまま延滞履歴となり、本人はその意識がない。その状態で住宅ローンを申し込むと融資否認となります。現在政府が広報で注意喚起を呼びかけるほど増えており、2014年時点の滞納数が295万件にもなっているそうです。自分で気づかないうちに滞納者になっているにもかかわらず、住宅ローンを申し込んで否認されようなことがないように、住宅ローンは、確認してから申し込まなければなりません。

千葉工務店(匠の会)施工事例より

自分でも気づかないうちに延滞になっているケースは、これ以外にも増えています。例えば、大学進学時に奨学金を利用した人。以前は、日本育英会という団体から借り入れていた人が多かったと思いますが、平成16年4月1日から独立行政法人日本学生支援機構に移行した後に回収を強化する方針になりました。現在滞納者は33万人以上と言われ、そのうち1万人以上が個人信用情報に掲載されることになりました。いまや奨学金は大学生の52.5%が利用しているというデータもあります。携帯・スマホと並んで身近な借り入れになりますので、返済にあたっては必ず口座からきちんと引き落とされるように注意しておかなければなりません。逆に公共料金や生命保険料の引き落としは個人信用情報とは関係ありませんが、これはマナーとしてちゃんと引き落とされるようにしてくださいね。延滞履歴は5年間、自己破産履歴などは10年間掲載されることになります。

以上の話について、万一心当たりがある方は住宅ローン申し込みの前に個人信用情報を3社分取り寄せて、ご自分の信用状態を確認されることをお勧めします。

2 消費者金融の過払い金請求について個人信用情報とは

最近しばしば消費者金融の過払い金請求をしたけど、住宅ローンを借りることはできるでしょうか?という問い合わせをいただきます。2006年1月の最高裁判所判決によって、利息制限法の上限以上に支払った利息を取り戻すことができることになったため、多くの消費者金融利用者が過払い金返還請求をしているようです。

結論は2つ

  • ・現在返済中の借入金の過払い請求を行った場合は、任意清算扱いとなり信用情報に掲載される。
  • ・すでに完済している借入金について過去にさかのぼって請求した場合は、信用情報には掲載されない。一般的に過払い金請求は司法書士や弁護士に依頼して行うと思いますが、これらの専門家の中には、信用情報のことをまったく考慮しないで、ただ単に過払い金を取り戻すことに全力を傾ける人がいますので注意が必要です。きちんとした専門家はできる限り信用情報に掲載されないように手続きしてくれます。

過去に過払い金請求を行ったことがある方は、念のために住宅ローン申し込みの前に個人信用情報を取り寄せて確認されることをお勧めします。個人信用情報とは、その人が現在あるいは過去にどのような借り入れをし、どのように返済したかの履歴です。仮に前3回でご紹介したようなケースになると、この情報に延滞履歴などが掲載されるので住宅ローンの利用が難しくなります。延滞履歴の情報は「契約期間中あるいは取引終了後5年間掲載される」などとなっています。(情報会社によって異なります)万一、ご自身で返済が遅れたことがあるなどの自覚がある場合は、必ず住宅ローンの申し込みの前に3社分の個人信用情報を取り寄せることをお勧めします。

現在個人信用情報を扱っている会社は以下の通りですが、それぞれ取り扱う範囲が異なっていますので必ず3社とも取得してください。

  • ・全国銀行個人信用情報センター
    ・C・I・C
  • ・日本信用情報機構(JICC)
  • 郵送やネットで申し込めば、1週間程度で送られてきます。手続き方法については、各社のホームページ等でご確認ください。くれぐれも「試しに住宅ローンを申し込んでみるか」ということだけは止めてください。

3 申し込み時の注意点・保証料の支払い方法

水嶋建設施工事例より

ローン不承認となったときの対応

住宅ローンの申し込み時に、携帯電話の機種代の分割払いや奨学金の返済の不調などでごく普通の人でもローン不承認となる人が増えているということを書いてきました。そこで不承認となってしまったとき絶対やっていけないことを挙げます。金融機関を替えて申し込みを出し直すこと。これは絶対やってはいけません。身に覚えがある人もない人も、住宅ローンが不承認となるにはそれなりの理由があるはずです。この理由を解明しないままに、別の金融機関に申し込んでも承認される可能性は低いどころか、金融機関等が個人信用情報を閲覧したという履歴だけが増えることになってしまいます。ローン不承認となった場合は、落ち着いて個人信用情報を取り寄せることです。住宅ローンの申し込みを代行してくれている不動産業者さんや建築会社の営業マンさんには申し訳ありませんが、まずこの作業をすることが優先です。取り寄せた個人信用情報に掲載されている情報によって、違う金融機関に申し込めば可能性があるのか、違う金融機関でも無理なのか、はたまた何かしらの対策をすれば承認となるのか、その点をしっかり検討することが重要です。

それをしないままに、いたずらに複数金融機関に申し込むことは絶対に避けてください。

個人の属性について

住宅ローンで少しでも有利な条件で借りたいと思うのなら、金融機関が「この人なら有利な条件を提示してでも借りてもらいたいと思わせることが大切です。通常の住宅ローンの申し込みでは申込書に書き込むだけで、特に申込書記入欄以外に優れた情報を書くことはありません。これでは金融機関も是非借りてほしいとは考えないでしょう。個人の属性に関わることで一概には言えませんが、例えば申込者は通常の会社員であるが、配偶者が薬剤師や看護師であるという情報は極めて評価が高くなる情報です。薬剤師や看護師はいまや人手不足の代表のような職業で給与も比較的良い職種と言われています。ローン返済中に会社員の申込者が減給になったとしても、配偶者はすぐに職場を探すことができ申込者の減給分をカバーすることができるでしょう。属性上は大変良い評価になります。仮に薬剤師・看護師として勤務していなくても資格があるということだけで評価の対象になります。これはごく一例にすぎませんが、個人の属性をアップする要素はいくらでもあります。申込書には記入する場所がないことでも審査の要素になります。是非この点にも配慮して住宅ローンの申し込みをされることをお勧めします。

疾病特約付き団信について

住宅ローンを利用する場合、一般的には団体信用生命保険に加入することが条件となっており、住宅ローン利用者(債務者)が死亡または高度障害になった場合、住宅ローンの残額が保険金で返済されることになっています。しかし、住宅ローンの返済が滞るのはそれだけではありません。ガン・心筋梗塞・脳卒中などの病気で長期療養するために返済が苦しくなることもあります。そこで登場しているのがガン団信や疾病特約付き団信です。これらは指定された疾病に罹患して所定の状態になってしまった場合、住宅ローンの毎回返済額や残高が保険金で返済されるという商品です。この保険商品は一般的に金利に上乗せして保険料を支払うことで利用できます。金利で差別化できなくなっている分、保険商品を提供することで差別化している金融機関もあります。

注意していただきたいのが、同じ疾病特約付団信と言っても金融機関によって商品内容が異なるということです。

  • ・対象となる疾病の範囲(特にガンの場合、上皮内ガンが対象になるかなど)
  • ・疾病で所定の状態になるとはどうような状態を言うのか
  • ・保険料の額(金利に何%上乗せなのか)
    の3点には十分注意しなければなりません。「金利に0.2%上乗せと聞いたのでこの銀行の住宅ローンを申し込んだが、保険金が支払われる条件が大変厳しかった。」ということが往々にして起こります。疾病特約付団信を含めて住宅ローン選びをする場合は、商品概要書を十分理解したうえで選んでください。

4 現金かローンか?非居住者の場合・複数行申し込みの場合

民間住宅ローンの利用では、一般的に保証会社に機関保証してもらうための保証料が必要になります。

保証料の支払い方法について

一括前払い方式 金利上乗せ払い方式の2つの方法があります。例えば、3,000万円を固定金利1.5%、元利均等返済で35年返済する場合、金利上乗せ分が0.2%であった場合、一括前払いでは約62万円ですが、金利上乗せ払いは約106万円になり、一般的には一括前払いが有利になります。しかし、利用者のライフプランによっては金利上乗せ払いの方が有利になる場合があります。例えば、返済期間35年でスタートし、繰り上げ返済を相当額実施して返済期間を短縮する場合は、短縮した期間分の上乗せ保証料は支払わなくても良いことになります。一括前払いでも期間短縮分は返還されますが、保証会社により事務手数料や振込手数料を差し引かれるため必ずしも有利になるとは言えません。

現在住宅ローンを利用する人の多くが金利上乗せ払いを選択しているようですが、これは自己資金が少なく保証料を一括で支払うことができない人がいることを反映していると考えられます。また売主不動産会社等は、できるだけ自己資金を購入価格に向け、諸費用への支出を抑えようと考えるため、いきおい金利上乗せ払いになっていることが多いようです。FPには、資金計画の当初から相談者のライフプランを考慮して、支払い方法を選択できる余地を残しておくことが求められます。

複数申し込みの場合

不動産業者さんや建築会社の営業マンは、しばしば複数の金融機関に住宅ローンを申し込みます。住宅ローンの申し込みには何行以上申し込んではいけないという決まりはないので、複数行申し込むことが間違っているとは言えませんが、融資が承認されるかどうか自信がないことの表れだと思われます。私たち住宅ローンコンサルを業務としている立場から見ると、必ず1行目で承認を取るというのが当然となっていますので、奇異に見えてしまうのです。複数行申し込むと個人信用情報を各行・各保証会社が照会するので、その履歴が残ります。何故このように多数の金融機関に申し込んでいるのかと疑念を抱かれるだけです。申し込み先それぞれに提出資料を用意することになり煩雑で手間と時間がかかります。金融機関はすべてが同じ審査方法を採用しているわけではありません。住宅ローンの審査には、細かく分類すれば20数種類あるとも言われています。異なる審査をする金融機関複数行に申し込んで、より有利な条件を引き出そうとしているのかもしれません。

現金かローンか

従来の資金計画の常識は「購入価格の2割は頭金を貯めましょう。できることなら諸費用分(5~10%)も自己資金で支払えるようにしましょう。」というものでした。しかし、今の日本の金融市場は過去に経験したことがないマイナス金利になっています。頭金は出してはいけません。できるだけ住宅ローンを利用が正解です。住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、住宅ローン控除制度が利用でき10年間にわたって最大住宅ローンの年末残高の1%の還付を受けることができます。住宅ローンの金利が10年間年利0.6%だとすると、その差額0.4%が儲かってしまうことになります。この計画を採用しようという人にはたくさんの注意点があります。この場合でも返済できるローン額を借りるのであって、返済能力を超える借り入れはダメです。金利差だけでなく、借り入れ経費まで考慮してローンを選びましょう。金利0.6%と言っても、保証料・事務手数料・登記費用等の経費が必要になりますので、その分も考慮してメリットを計算しければなりません。
・住宅ローン控除は、当初10年間に限りその年に納付した所得税(一部住民税)から還付されるものです。10年間に納付する税額と還付される額をシミュレーションして借入額を決めないとベストな効果が出ません。市場の金利の動向に注意しましょう。特に変動金利型のローンを借りた方は注意です。

以上の注意点は10年間の家計のシミュレーションをしないと解決できません。

非居住者の場合

住宅ローン申し込み時に、申込者の住所がどこにあるのかは重要な問題になります。例えば、勤務先の社名によって海外勤務になっている人が日本国内で住宅を 取得するために住宅ローンを申し込む場合。申込者の住所は海外にあります。申込者は非居住者で国内に住民票はなく、また住民税も支払っていません。このような場合は非居住者でも銀行口座を開設することができる金融機関(一般的にはメガバンクなど)に申し込むことになります。地銀・信金では取り扱いがないところが多いです。取り扱いがある地銀・信金でもすべての支店で対応できるわけではありません。外国為替の取り扱いがある支店のみでの開設になります。非居住者用口座の開設が面倒だという人は、奥様に収入があれば奥様に連帯債務者となっていただいて、奥様の国内口座から住宅ローンの返済額を引き落とすなどの方法もあります。手続きには通常の住宅ローンの申し込みより時間がかかりますので、しっかり準備をしてから物件探しを始めていただきたいと思います。

複数行申し込みの場合

住宅ローンの申し込みで審査に不安がある場合や、急ぎで融資承認を取りたいと考える場合、同時に複数の金融機関に申し込むことがあります複数の金融機関関係者が申込者の個人信用情報を閲覧することになり、閲覧した金融機関の履歴が残ります。閲覧履歴が複数残ると審査する金融機関側はなぜ他行で審査が通らなかったのか?とか競合金融機関が多数いるのか。と考えてしまい、必ずしも審査に有利に働きません。申し込み書類を複数揃えて提出しなければならないので手間がかかります。できることなら無駄打ちせず1行で承認を得られるようにしましょう。申込者の労力や費用・ストレスを考慮すれば、1行で承認を得る方がスマートだと思います。

5 親族間売買融資について・拒否された人の場合

不動産を購入する際に、事情があって身内(夫婦・兄弟・親子など)の間で売買しなければならないことがあります。これを親族間売買と言いますが、このようなケースでは金融機関に申し込みをしても受け付けられないのが一般的です。本来資金があるのに敢えて住宅ローンを借り入れて余裕を持たせて、余った資金をマネーロンダリングに利用するのではないかとか、売買価格が市場価格と掛け離れているなど取引の透明性に懸念があるので金融機関は受け付けません。主人が破産しそうなので妻が自宅を買い取るというような場合も、債権者詐害行為(債務者が債権を減らすために不当に売却することなど)といい、法律上もしてはいけない行為とされています。逆に今まで挙げたような事情ではなく、純然たる売買行為をするのであれば一部の金融機関で受け付ける場合があります。ただしその場合でも、必ず売買契約には不動産仲介会社を入れて重要事項説明書などを完備してもらわないといけなくなり、一定の仲介手数料が発生するということになります。

融資を拒否された人の場合

住宅ローンを申し込んだが承認されなかったとか、過去に延滞歴や自己破産歴があり融資は承認されないだろうという人の相談を受けることがあります。残念ながらこのような人は住宅ローンの審査では書類上金銭的にルーズな人と見なされて、承認を得ることは難しいと言えます。購入価格10%~20%あれば検討に値します。現在住宅ローンの審査は、物件の担保力などではなく申込者個人の信用力がもっとも重要なポイント。

6 不動産売買契約引き渡し時の精算金・住宅ローン引き下げ金利について

1月1日時点の所有者が1年分を支払っているという認識が一般的です。ところが不動産の引き渡しは多くは、年の半ばで実施されるため、売主が1年分を支払っているこれらの税金について、通常の不動産売買契約書は引渡日の前日までは売主、それ以降は買主の負担とし日割り精算するとしており、引き渡しの場でそのように精算しています。これはあくまで不動産取引の慣行としておこなっているもので、税務当局の考え方は「その年の固定資産税・都市計画税は、あくまで1月1日現在の不動産の所有者が払うべき税金」として精算すべきものではないと考えています。

住宅ローン引き下げ金利について

現在の住宅ローン金利は、多くの場合各金融機関が定めている基準(店頭)金利から、申込者の属性によってサービスする引き下げ金利を差し引いて実行(適用)金利を決めています。この引き下げを受けるためには、給与振り込みや公共料金の引き落としをその金融機関でしたり、クレジットカードを申し込むなどの条件が必要になります。この引き下げ幅を、借り入れ当初大きく設定しているのが当初引下タイプ。たとえば10年固定金利型住宅ローンで当初10年間の引き下げ幅を2%とし、11年目以降の引き下げ幅が1%に縮小するようなローンをいいます。これに対して借り入れ当初から完済まで同じ引き下げ幅を設定している住宅ローンを全期間引下型といいます。どちらを選ぶかは、申込者のライフプランや返済期間等によって異なりますので慎重に検討することが必要です。引き下げる期間がいつまで継続するのかを確認することが必要です。

住宅アドバイザー 吉田 貴彦住宅アドバイザー 吉田 貴彦

住宅アドバイザー 
吉田 貴彦
株式会社住宅相談センター

証券系不動産会社・大手ハウスメーカーに営業責任者として勤務。
 ファイナンシャル・プランナーや住宅ローンコンサルタント・ホームインスペクターなどアメリカの制度を早くから導入して、お客様本位の家づくりのアドバイスを提唱している。

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