住宅関連記事・ノウハウ

1 融資を拒否された人

ハウジングオペレーションアーキテクツ施工事例より

住宅ローンを申し込んだが承認されなかったとか、過去に延滞歴や自己破産歴があり融資は承認されないだろうという人の相談を受けることがあります。残念ながらこのような人は住宅ローンの審査では書類上「金銭的にルーズな人」と見なされてしまうので、承認を得ることは難しいと言えます。それでも何とか住宅を買いたいという方が相談に来られますが、このような人の家計の分析（キャッシュフロー分析）をしてみると、ほとんどの場合住宅取得をすることそのものが難しいとの結論になります。しかしそういう人の中にもきちんとした人もあり、場合によっては融資承認を得ることができる人もいます。

その場合の最低限の条件は「自己資金を貯めていること」です。

購入価格の10％、できれば20％あれば検討に値します。過去に金銭的な失敗をしているが、今は頑張って自己資金を貯めるまでに至った人と見ることができるのです。現在住宅ローンの審査は、物件の担保力などではなく申込者個人の信用力がもっとも重要なポイントとされています。過去の失敗にかかわらず努力している人は信用力もあると見てもらうことが大切です。

2 不動産売買契約　引き渡し時の精算金

JYU ARCHITECT充総合計画施工事例より

不動産売買契約に基づく引き渡しの時に「固定資産税・都市計画税の精算金」のやり取りをすることがあります。これらの税金は1月1日現在の不動産の所有者に課税されるもので、3月下旬に自治体からその年分の納付書が送られそれをもって支払うことになっています。したがって、1月1日時点の所有者が1年分を支払っているという認識が一般的です。ところが不動産の引き渡しは多くの場合、年の半ばで実施されるため、売主が1年分を支払っているこれらの税金について、通常の不動産売買契約書は「引渡日の前日までは売主、それ以降は買主の負担とし日割り精算する」としており、引き渡しの場でそのように精算しています。

しかしこれはあくまで不動産取引の慣行としておこなっているもので、税務当局の考え方は「その年の固定資産税・都市計画税は、あくまで1月1日現在の不動産の所有者が払うべき税金」として精算すべきものではないと考えています。そこで慣行に従って精算したこれらの税金は、税務当局からすると「勝手にやり取りした代金」とみなすことになり売買代金の一部という扱いを受けることになります。売買代金ですので、譲渡所得税が発生する売主にとっては多少ではありますが、税金の対象となりますのでご注意いただきたいと思います。

3 住宅ローン引き下げ金利について

伊佐ホームズ施工事例より

現在の住宅ローン金利は、多くの場合各金融機関が定めている基準(店頭)金利から、申込者の属性によってサービスする引き下げ金利を差し引いて実行(適用)金利を決めています。この引き下げを受けるためには、給与振り込みや公共料金の引き落としをその金融機関でしたり、クレジットカードを申し込むなどの条件が必要になります。この引き下げ幅を、借り入れ当初大きく設定しているのが「当初引下タイプ」といいます。たとえば10年固定金利型住宅ローンで当初10年間の引き下げ幅を2％とし、11年目以降の引き下げ幅が1％に縮小するようなローンをいいます。これに対して借り入れ当初から完済まで同じ引き下げ幅を設定している住宅ローンを「全期間引下型」といいます。

どちらを選ぶかは、申込者のライフプランや返済期間等によって異なりますので慎重に検討することが必要です。

葵建設施工事例より

その引き下げ金利ですが、引き下げる期間がいつまで継続するのかを確認することが必要です。たとえば金利が他行より低いというだけで選ぶと、「この引き下げ期間は最初の店頭(基準)金利の見直しのときまでとします」というような条件が設けられていることがあります。弊社へのご相談者の中には、住宅ローン返済開始後半年で引き下げ金利が縮小してしまった方もいらっしゃいました。見た目の金利の低さだけでなく、引き下げ期間がいつまで継続する商品なのか十分注意していただきたいと思います。住宅ローンの選び方についていかがだったでしょうか。大きな買い物なのでお金は大事な事です。よく考えてお家づくりの参考にしてみてくださいね。ハウスネットギャラリーでもお家づくりのサポートをしてますので是非一度お問合せください！