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住宅関連記事・ノウハウ

住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社賃貸・民泊で収益は生まれる!?自宅の活用方法とリスク回避方法

1 二地域居住!?現住まいで収益は生まれるか

伊佐ホームズ施工事例より
伊佐ホームズ施工事例より

先日、とあるお客様から相談をうけました。23区内にお住まいの70代ご夫婦ですが、現在は奥様だけがこちらにお住まいで、ご主人は房総半島の先に別宅を構え、日々田舎暮らしを満喫されているとのことです。お子様は2駅程度離れた場所にマンションを購入しており、お母様は毎週のようにお孫さんの面倒を見ているとのこと。そこで、現在お母様がお住まいについて、当面の生活には困らないものの、より豊かなセカンドライフを過ごすために、現在の住まいを活用して収益を生み出す住宅にしたい、というご相談でした。そこで、今回は二地域居住をメインテーマに、月々の収益を生み出す二地域居住を上手に組み合わせた暮らし方について解説しましょう。

二地域居住で最大のハードル!収入を得る方法

たくさんの資産をもっていたり、日々の時間の調整がしやすいフリーランスでないと簡単には二地域居住はできない、とお考えの方が大半ですが、実は先日ご相談いただいたお客様のように、現在の住まいから上手に収益を生み出しながら二地域居住で過ごす方法もあります。それは自宅をどうするか(建て替える・リフォームする・売却する)という判断と、新しい住まいをどうするか(土地から新築・中古住宅を買ってリフォーム)という2つを同時進行で進めていく必要があります。この場合、単純に家族で二地域居住というわけにはいきません。二地域居住を計画される方の周到な計画づくりと家族の合意、希望にかなう物件が現れたときのタイミングで購入・賃貸という決断ができるか、という3つの要素を、しっかり吟味しなければなりません。

最大のポイントは、果たして自宅が魅力的な収益物件になり得るのか、という事前調査の必要性です。現在、不動産からの収益が期待できるエリアは大きくわけて都心・近郊・郊外ご自宅が都心に代表される人口密集地にあり、利便性などから賃借人に困らないのであれば、自宅を賃貸住宅にしても自宅から収益を生み出す可能性は高いでしょう。 ただし『近郊』では、その立地条件(利便性)が大きな影響を及ぼし、安定した収益を生み出せるかどうかはケースバイケースになります。また『郊外』では、地域での高齢化率が高くなっている地域が多く、賃貸住宅を建てても安定した収益を確保することが難しくなる例が大半です。

現在のお住まいが利便性に富む『都心』であれば、経済的な点において二地域居住の成功確率は高い、と考えられ、近郊では、ケースバイケース。郊外では自宅を収益物件として活用することは難しい、と考えられますので是非参考にしてみてください。

2 地域の暮らしに馴染めるかも⁉重要な判断基準

アン・シティ施工事例より
アン・シティ施工事例より

二地域居住では、現在住まわれているご自宅(都心)からそう遠くない場所でのお住まいを検討される方は多いことでしょう。しかし、街の利便性に富む都心と地域の利便性に乏しい場所の生活レベルの差をどう考えるかが重要となってきます。住む場所はもちろんですが、地域住民との関わり方をどうするか、地域独特のルール・マナーをどう守っていくか。地域独特のルール・マナーは都心で暮らしているときとは、その価値観が大きく異なり、その心理的ハードルは予想以上に高いものになります。二地域居住を楽しむ自分はよいとしても、家族がその生活に参ってしまうことは枚挙にいとまがありません。

男性と女性で軸足が異なる点は要注意

二地域居住をご検討中の方にいろいろお話をお伺いした範囲ではありますが、女性は都会に軸足を置く二地域居住の傾向が強いようですが、男性は田舎に軸足を置く傾向が強いようです。あわせて男性は働く場に重心を置く傾向が強いのに対して、女性は住む場に重心を置く傾向が強いことも考えられます。

このような家族間における考え方の溝を埋め、二地域居住における経済的な裏付けがしっかりできれば、長い期間にわたり二地域居住を楽しむことができることでしょう。

3 賃貸併用住宅!賃貸・民泊への取り組みについて

千葉工務店(匠の会)施工事例より
千葉工務店(匠の会)施工事例より

セカンドライフの二地域居住については、収入への不安から二の足を踏んでしまう方も多いようですが、自宅から収益を生み出す方法を確立することで、豊かなセカンドライフをお過ごしいただくことができます。特に定年を機に二地域居住でのセカンドライフを謳歌しつつ老後破産の可能性を極力減らす投資の考え方として、自宅を活用する方法があります。それは、賃貸併用住宅・賃貸・民泊への取り組みです。

自宅を持ちながら不動産投資も可能

昨今、サラリーマンの副業のひとつとして不動産投資がクローズアップされています。書店に行けばサラリーマンが不動産投資をスタートするノウハウ本がたくさん出版されているほか、インターネットをさらっと検索しても不動産投資に関するWebサイトがたくさん見つかります。なぜ不動産投資が個人投資の代表格のひとつとして取り上げられるのでしょうか?

ポイントは大きく分けて3つ

  • ・手間がかからない
  • ・他の投資(株式・為替など)に比べてローリスク
  • ・安定した収益が継続して見込める

賃貸併用住宅・賃貸・民泊への取り組み

確かに不動産投資は、一攫千金を狙う投資に比べ、ローリスクで安定した収益を見込むことができますが、いきなり1棟まるごと不動産を購入することには抵抗がある方が大半です。でも賃貸併用住宅1であれば、たとえば子どもの独立といった家族構成の変化をとらえた自宅の建て替え・リフォームをきっかけに、自宅と「不動産投資」を同時に検討することができます。

4 賃貸併用住宅のメリット・デメリット

住友林業施工事例より
住友林業施工事例より

賃貸併用住宅のメリット

・不動産投資家より有利な条件で臨める

最大のメリットは、条件次第では『住宅ローン』で不動産投資ができる点です。給与所得者であれば、会社の看板を利用することで他の目的別ローンより『低金利』かつ『長期間』である住宅ローンを比較的容易に契約することができる事です。

・不動産収入で住宅ローン返済ができる可能性がある

建築プランと融資の条件次第では、毎月の住宅ローン返済を不動産収入で賄うことができる可能性があります。好条件での物件取得と融資が整うことで月々の不動産収入のほうがローン返済より多くなる可能性もあり、自宅を建てた上でさらに継続的な収入を得ることができるようになります。

ヒノキヤレスコ施工事例より
ヒノキヤレスコ施工事例より

・好きな場所に好きな建物を建てられる

たとえば気に入った場所に土地を購入して、法で認められている範囲で好きな建物を建てることができます。賃貸住宅であれば、立地条件がよいこと。民泊(簡易宿所)であれは民泊条例・旅館業法等適用地域で許可されており、かつリフォーム前提で購入する場合、検査済証があるなどの用途変更ができるような建物を購入してリフォームすることで、高い稼働率が見込めるかもしれません。

賃貸併用住宅のデメリット

菊池建設施工事例より
菊池建設施工事例より

・最大のリスクは空室リスク

賃貸併用住宅の賃貸部分はマンションやアパートと同じ扱いになります。したがって、空室から家賃・宿泊料は得られません。空室分の収入は減り、家賃・宿泊料で住宅ローン返済を賄っている場合は、その一部をオーナー自ら負担しなければなりません。ただし、物件の立地が良ければ良いほど、長期間にわたって空室が続くことはあまり多くないとも考えられます。賃貸需要が強いと想定される場所に建てることで、空室リスクを軽減できるとも考えられます。

・年数経過による家賃・宿泊料下落

不動産会社などでは、賃貸併用住宅のメリット(住宅から得られる収入で住宅ローン負担軽減などのメリットが強調されています。ただし、将来もずっと家賃が下がらない前提で安易に収入分を見込んだローンを組んでしまうと、将来ローンの返済が困難になってしまう可能性があります。家賃・宿泊料を下げなければならない局面とは、年数の経過や市場環境の変化をうけた空室リスクを下げるため家賃・宿泊料を下げなければならない局面。家賃保証などの仕組みを使っても、その分借り上げを行う会社の手数料相当分が引かれてしまうため、収入は減ります。

・金利上昇リスク

変動金利(または固定期間選択型変動金利)を利用して賃貸経営を始める場合、金利が上昇すると月々のローン返済額も増加します。計画段階から金利変動も考慮し、金利上昇にも対応できる余裕をもった資金計画を検討することが重要です。

・メンテナンスコストの上昇

賃貸併用住宅(賃貸・民泊)においては、経年劣化による建物の老朽化を踏まえた適切なメンテナンス計画の実行が大切です。なぜなら、老朽化した物件は入居者・宿泊者の確保が困難になることから、家賃・宿泊料を下げざるおえない状況になってしまうからなのです。

収支計画を作成する段階で、管理費などの固定費はもちろん、光熱費に代表される日々の変動費(電気・ガス・水道など)、あらかじめ想定しておく必要がありますが、計画段階から建物メンテナンス経費計画を検討しておく必要があります。

・滞納リスク

入居者が家賃を滞納した場合のことも考えなければなりません。家賃滞納があると想定した収益の確保ができません。月々のローン返済をはじめ、固定資産税や都市計画税が課税されます。管理を委託している場合は、月々の管理費用も発生します。

5 民宿の場合のリスクについて賃貸・民泊として活用!リスク回避方法について

共立建設施工事例より
共立建設施工事例より

民泊の場合はそれ以外にものメリット・デメリットが追加されます。社会的モラルの違いからくるトラブルのほか、火災発生時の責任所在リスク、宿泊客の死亡事故等が発生した場合のリスクなど簡易宿所ゆえ想定されるリスク・デメリットが考えられます。

・周辺住民への理解が最大のポイント

周辺住民にとって、毎回見たこともない旅行者(外国人を含む)は、不審な人にしか見えません。民泊を利用する方すべてに、地域のルール(集合住宅では建物のルール)を理解してもらい、ルールを守らせながら、周辺の方々には旅行者が来ることを事前に連絡しておくといった配慮が大切なポイントになります。民泊を始めたとたんに、近隣の方から通報騒ぎが起きてしまうことなど起きないように、利用者の選定も含めて配慮すべきことです。

・旅館業登録をせず未登録で営業していた場合、責任の所在が大きな問題に

旅館業登録をせず未登録で営業していた場合、責任の所在が大きな問題に。たとえば、一般住居として火災保険に入っていても、民泊(簡易宿所)として活用した場合、居住部分のみが保険の対象となる場合がほとんどです。賃借部分が火災で消失しても民泊で使用した部分は補償されません。この場合は、旅館賠償責任保険のお申し込みが必要になりますが、家庭用の火災保険とは、補償内容も保険料も全く異なります。

・事故物件になってしまうリスク

自分の家(賃貸部分)で人が亡くなる事件が起きてしまうと、事故物件とみなされるため、物件としての価値が失われるリスクがあります。一般的な賃貸借契約では、万が一入居者が孤独死しても、その損害分を補償する保険(少額短期保険)が登場しています。ただし、宿泊客が宿泊中に死亡した場合は、この保険を利用することができません。他にも、部屋の備品が壊されたり部屋中を汚されたりすることといった、社会的なモラルの違いによる、思いもよらぬトラブルが頻発することは、よくある話なので覚えておくといいでしょう。

賃貸・民泊として活用!リスク回避方法について

どんな賃貸住宅でも避けられない2大リスク・デメリットがありますが、空室リスクと家賃・宿泊料下落リスクの回避方法について解説しますので今後、賃貸・民泊・賃貸住宅を考えている方は是非頭に入れておくといいでしょう。

空室リスクを回避する方法は、大きくわけて2点あります。

管理会社に管理を委託

管理会社によっては、家賃保証やサブリースなどのサービスを提供。

サブリース

これは、不動産会社が一括で物件を借り受けてくれる仕組みです。たとえば、2年間のサブリース契約を締結した場合、2年間は空室があってもサブリース会社が家賃を払う義務を負うほか、物件管理も請け負います。賃貸管理の煩わしさを管理会社が一手に引き受けることから、サブリースの費用は高めです。

家賃保証には2つのタイプがあります。

  • ・入居者が加入するもの 滞納保証
  • ・家主が加入するもの 空室保証

入居者が加入するタイプは、連帯保証人などを建てない代わりに家賃の滞納があった場合は、保証会社から代わりに家賃が支払われる仕組みです。掛金は、入居者が支払います。家主が加入するタイプは空室保証と呼び、評価家賃より低い収入しか得られなかったとき、その差額を保証するものです。保証金額は、家賃収入の8割~9割が相場です。保証会社には、毎先家賃の5%前後を掛け金として支払います。

空室リスクの回避(賃貸)

代表的な回避方法は、管理会社に管理を委託すること。管理会社によっては、家賃保証やサブリースなどのサービスを提供しています。

家賃・宿泊料下落リスク回避!賃貸・民泊について

建物にとって、どうしても避けられないことが老朽化です。内装や設備が古くなると、借り手が少なくなって資産価値が目減りします。資産価値の目減りを少しでも減らすためにも、こまめな修繕とリフォームが必要になるのです。

修繕とリフォームはよく混同されがちですが、それぞれの意味は異なります。

  • ・修繕 給湯器の交換や水漏れの修理など不具合が起きた箇所を直すこと
  • ・ リフォーム 壁紙を貼り替える、水回りを一新させるなど、もともとの状態以上に資産価値を高めること
  • 修繕とリフォームはよく混同されがちですが、それぞれの意味は異なります。

資産価値を長く保つためにも、一定の期間が経過した時期でのリフォームを検討し、そのための費用も準備しておきましょう。あわせて、継続的にこまめな修繕を行って物件の傷みを最小限に留めることも必要です。長く保有する資産だから、維持も計画的に行うことが将来リスクの少ない資産になります。そのためにも、収支バランスはしっかりと調べておきましょう。

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住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。

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