住宅関連記事・ノウハウ

1 将来を見越した二世帯住宅の計画は完全分離型が最適

完全分離型二世帯住宅の実例：Twin familia(施工会社　株式会社ホームラボ)

二世帯住宅に住み始める時期によりますが、二世帯住宅の宿命として遅かれ早かれ親世帯は亡くなり、その部分が空き家になります。二世帯住宅を検討したときからそうしたことを予想して完全分離型二世帯住宅を計画することで、半分を賃貸住宅とすることも、売却する選択肢も生まれます。

そういった面でも、「完全分離型」に興味・関心が高まっているのは事実です。

2 子世帯・親世帯がそれぞれに対策を考えておくべき点

完全分離二世帯住宅を将来的に利活用する上で、検討するポイントは以下になります。

• ・新しい住まいでどんな暮らしをしたいのか(子世帯・親世帯それぞれ考える)
• ・親が要介護、または認知症になったとき、だれがどのような介護をするのか
• ・相続人は何人いるのか
• ・家以外の財産(生命保険・有価証券・収益不動産など)を把握
• ・いざというとき、家を売る覚悟はあるのか

上記以外にも入居したあとのことも考えておく必要があります。何が一番の問題点かというと、親子が「隣に住むただの他人になってしまう」ということ。お互いに干渉しないのが完全分離型二世帯住宅でのメリットでもある一方、多少の関心を互いに持たないと、親子間であってもただの他人と同じです。万が一のときに、助け合えるように月に何回かはいっしょに食事する等、交流を持つことを忘れないようにしましょう。

それなら、完全分離じゃなくて共用型にして、リフォームや建替えして住み続ければいいのでは？と思う方もいるかもしれませんが、共用型は住んでからの後悔は多いようです。

3 共用型二世帯住宅のデメリット

完全分離型二世帯住宅に比べて、共用型二世帯住宅はキッチンやお風呂場、トイレなどの水回り設備が半分で済む分、建物価格が安価になるという大きなメリットがあります。そのため、最終的に共用型を選ぶご家族も多いようです。でも共用型二世帯住宅にはどうしても避けられない大きなデメリットがあります。

住んでから直ぐに問題なりやすいのが、いわゆる『嫁姑問題』です。核家族が当たり前の現在において、価値観のできあがった大人同士が一緒に暮らすことで、大なり小なり問題が起きます。仕事と子育てに多忙な子世帯とセカンドライフを楽しむアクティブな親世帯では、そもそもの価値観からして異なります。

夫婦間ですら、日々の些細な喧嘩から大きな軋轢まで、いろいろなストレスが積み重なります。夫婦のどちらかにとっては義親と住むとなると、さらにストレスが倍増…。イメージできますよね。

共用型は双方で一緒に使う空間が多い分、干渉する確率が高まるため、分離型に比べて問題に発展するケースが多いのは事実です。その中でも特に、修復不可能になりやすい大きなストレスは3つ。「生活時間のズレ」と「世代間の価値観の違い」そして「親の介護」。

親子間の生活時間のズレ

親子関係が円滑でもどうしても避けられない、親世帯と子世帯の生活時間帯のズレ。この生活時間のズレは、主に親世帯に大きなストレスをもたらします。一般的に高齢の親は早寝早起きになりがち。一方、働き盛りの子世帯は夜遅くに就寝ということが当たり前。たとえばリビングを共用にすると、親世帯は「リビングが騒々しくてなかなか眠れない」、子世帯は「親が気になって食事やテレビを楽しめない」。風呂場や洗面所などの水回りを共用にすると、入浴時間がバラバラなので子世帯は毎日追い炊きしないと毎日ぬるいお風呂、親世帯は子世帯のことが気になってゆっくりお風呂に入ることもままならない、ということが毎日のように続きます。

親子間の価値観の違い

価値観が確立された大人同士が同じ屋根の下で暮らす。ということは、ときにはお互いの考え方や価値観の違いで対立してしまい、その後の暮らしに悪影響を及ぼしてしまうことがよくあります。残念ながら家庭は職場と違います。起きてしまった出来事はそう簡単に“スルー”できません。特に親子で同じ家で暮らすと決めて、実際に家を建ててしまった後は後戻りすることはできません。

親の介護

親の介護に関する問題は、一般的には子世帯が対応すべきことではありますが、事前の準備が重要、といくら考えていても、介護生活が始まるのはたいてい予告もなし。ほんとうに突然始まります。そして、いくら事前に備えているつもりでも、自分のことになるとまずうまく対処できません。事前にイメージしていたこととはまったく異なるようで、想像すらできないほど大きなストレスとなっていきます。結果として、どうにもこうにも自宅での介護が難しくなります。そうなると、次のステージは親が施設に入る、または亡くなってしまうというステージ。親が住んでいた空間は空いてしまうということです。

4 共用型二世帯住宅は将来的に貸すことも・売ることも難しい？

共用型二世帯住宅にそのまま住み続けるには広すぎて無駄なスペースが多くなるでしょうし、おおがかりなフルリフォームをして一部を人に貸すためには、たいへんな費用と手間がかかります。それに、大半の二世帯住宅は、同居期間が長いケースが多く、築年数がかさんでいます。そのままでは、住宅の耐震性や耐用年数からも、おいそれと他人に貸すわけにはいきません。したがって、共用型二世帯住宅の場合、親が亡くなった後の活用方法が非常に難しくなるのは想像に難くありません。それに、相続なども問題も絡めば、キレイに分割できない不動産は大きな問題になります。そういった点を踏まえると、初期の建築費用が1.5倍～2倍以上になるとはいえ、完全分離型二世帯住宅で計画を進めたほうが、後々の有効活用も検討しやすい点で、リスクが少なくなるといえます。

完全分離型二世帯住宅は売却しやすい(買い手がつきやすい)

二世帯住宅にしたために親子関係が悪化してしまった、または親子が円満に暮らしていたとしても親が亡くなった場合は、家の売却を検討しなければならないことは十分にありえます。

共用型二世帯住宅は、よほどの大家族でない限り購入する候補にもあがらないことは容易に想像できますよね。しかし完全分離二世帯住宅であれば、たとえば「2階は自分が住み1階は賃貸にしよう」と考えることもできるため、買い手がつきやすいといえます。

完全分離型二世帯住宅は相続にも有利

売却だけではなく、親が亡くなると相続問題が発生する可能性が高い方々は少なからずいます。相続人が複数になる場合、かんたんに分割できない不動産の相続はたいてい「争族」の原因になりがちですが、上記の通り完全分離型二世帯住宅は「買い手がつきやすい」ことから売却益を分割しやすい、という大きなメリットがあるほか、親で住んでいた場所に近親者が暮らすということもできます。

完全分離型二世帯住宅は縦割り・横割りのどちらが有利か

完全分離型の二世帯住宅には、縦割りと横割りがあります。どちらが良いかというのはケースバイケースですが、それぞれのメリットとデメリットを解説します。

縦割り（二戸一住宅）

長屋のように2棟の住宅でありながら外見からは1棟に見える「二戸一住宅（にこいちじゅうたく）」です。ほぼ同等の家を内壁で完全に分離します。

縦割りの最大のメリットは、親世帯・子世帯ともに庭を持てること。親子間で行き来もしやすくなります。また、階上の生活騒音や排水音などの騒音を避けることができるのもポイントです。横割り（1階親世帯/2階子世帯）高齢の親の足腰が弱っても過ごしやすいように1階に親世帯、子世帯を2階にするのが横割り二世帯住宅です。

注意点は、生活排水音。
キッチンやバスルームなどのいわゆる水回りは、親の寝室の上にしないなどの配慮が必要です。深夜、子世帯で料理・入浴するとなると、大きな音が1階に響きます。リビングでの生活音(足音、掃除機をかける音など)も階下に響かないよう、上階の床に十分な遮音対策が必要です。親世帯の快適な暮らしのためにも、音と水の問題は計画前からしっかり対策しておきましょう。

5 完全分離二世帯住宅の税金

最後に、完全分離二世帯住宅の税金について解説します。住宅を新築すると、住宅や土地について各種の減税措置が使えます。完全分離型二世帯住宅にすると、2戸分の減税措置が適用されることも。

不動産取得税

不動産取得税は、本則は『建物の固定資産税評価額 × 税率4％』ですが、建物における不動産取得税は、2024(令和6)年3月31日までに「住宅」として取得した建物に対しては、3％（本来は4％)の軽減税率が適用されます。「固定資産税」と異なり、不動産取得時の一回だけ納税する税金です。

延床面積50m²以上～240m²未満の家を新築した場合は、固定資産税評価額から1,200万円控除されます。これが完全分離型二世帯住宅になると単純に2倍となり、控除額が合計2,400万円になりますので、最大で72万円(（1,200万円×3％×2）。なお、住宅の性能によって条件は異なります。

固定資産税

通常の一戸建てを新築した場合、1世帯あたり3年度分の固定資産税が120m²まで半分に減額されます。

計算方法は「固定資産税評価額×税率1.4％」。床面積が50m²以上280m²以下の新築では軽減措置があり、3年度分（長期優良住宅の場合は5年度分）の固定資産税が、120㎡まで1/2に減額されます。完全分離二世帯住宅なら、不動産所有時の登記を親世帯と子世帯がそれぞれ1戸ずつ所有する「区分登記」にすると、2倍の床面積の240㎡まで適用されるので、2倍の控除を受けられるのです。

「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」について。

家を新築して住宅ローンを利用すると、その年末時点のローンの残額により翌年以降の固定資産税が減税される制度。完全分離型二世帯住宅であれば、登記を「区分登記」もしくは「共有名義」にすることによって、住宅ローン控除を各世帯で受けることができるのです。入居する年数や住宅性能などによって控除額が異なる点は注意しましょう。

最後に「相続税」について

相続税の節税対策のひとつに「小規模宅地等の特例」というものがあります。これは、被相続人と同居していた土地を相続した場合に、330m²までは80％減税される特例です。ただし、こちらの特例は、「区分登記」は対象にならず「共有登記」の場合だけ対象になるので注意が必要です。

このように、完全分離型二世帯住宅は節税面のメリットがいろいろあります。ただ毎年、税制の内容は変わることが多く、最新の情報はしっかり確認をしておきましょう。二世帯住宅の計画は、双方の心理的距離をきちんと間取りに反映させること。

将来の活用方法や毎年の税金対策もしっかり検討しておくこと。この2点がポイントです。