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お金はないけど、マイホームを建てたい！という思いを、憧れで終わらせていませんか？

お金はないけど、マイホームを建てたい！という思いを、憧れで終わらせていませんか？
「子どもが生まれたから、そろそろマイホームが欲しい…」
「低金利のうちに家を建てたい…」
「リモートワークが増えたから、快適な家に住みたい…」
という方の、一番の不安は「お金」ではないでしょうか。

実は、最低限「購入物件価格の1割の手付金」が手元にあれば、家を建てることができます。

なぜなら、他の費用は住宅ローンを活用することで解決できるからです。余裕を持つなら、「諸費用（約100万円）」「半年分の生活費」があるとより安心です。

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」2021年度版によると、
物件価格の相場は、土地付き注文住宅・マンションで4,500万前後、建売3,600万前後となっています。これはあくまで全国平均で、首都圏だと500万前後が追加でかかります。
また、手付金のほかに、仲介手数料や各種税金、引っ越し代や家具代などの諸費用もかかります。やはり人生最大の買い物だけあり、大きな費用がかかってしまいます。

そんな住宅購入にまつわるお金の不安を解決すべく、この記事ではお金がなくても家を建てる方法について、解説していきます。
物件購入にかかる費用や、住宅ローンでお金を借りるのに必要な条件、目安金額などを紹介します。家を建てるときに、自分がいくらお金を借りられそうなのか、一緒に考えてみましょう。

今すぐ家を建てたい方も、将来的に我が家を持ちたいと考えている方も、一度頭に入れておくと、物件探しもしやすくなりますし、人生計画も立てやすくなりますよ。

お金がないのに家を建てることはできる？

お金がなくても、家を建てるための条件は「購入したい物件価格の2割の貯金があり、住宅ローンが組めること」です。

さすがに、まったく貯金がなく日々の生活で精一杯とか、現在無職で無収入といった状況では家は建てられません。
しかし、上記の状態を除き以下2つのポイントを押さえていればお金がなくても家を建てることは可能です。
・物件購入時の「手付金」を払える自己資金がある
・住宅ローンの審査に通る

なぜ手付金の準備が必須かというと、手付金は住宅ローンを組む前に売主に支払う必要があるお金だからです。他の費用は住宅ローンの組み方次第で工面できる可能性があります。
具体的には、手付金は物件の購入金額の約1割が一般的です。つまり、5,000万円の家を購入する場合、500万円の貯金があるかがポイントになります。
また、貯金がない場合、住宅購入時の初期費用は親から援助してもらう人も少なくありません。後述の住宅ローンの審査がクリアできそうなのであれば、親を頼るのも手です。では、より重要な住宅ローンの審査について詳しく説明していきます。

住宅ローンを借りるために重要な5つのポイント

住宅ローンを借りるためには、事前審査と本審査の2回のステップを踏む必要があります。審査項目は多く、銀行はローン債務者となる契約者本人のことから、物件の情報など、多角的に審査をし、総合的な判断を下しています。その結果によってはローンが組めなかったり、借りられる金利が上がったりします。

せっかくよい物件が見つかっても、住宅ローン審査で落ちてしまい、お金が借りられず購入を見送ることになったら、とても残念ですよね。また、ローン審査や契約には必要な書類が多く、準備にも手続きにも時間やお金がかかります。できれば一回で済ませてしまいたいものです。
そこで事前準備として住宅ローンの審査時に、金融機関が重視しているポイントを確認しておきましょう。

ポイントは大きく分けて、「現在の借金条件、年齢、健康状態、担保評価、年収・勤続年数」の5つです。今後数十年にわたって、継続的に収入を得て、返済し続けることができるかどうか、をチェックするのです。
この5つを念頭に入れておけば、今自分が住宅ローンを借りやすいタイミングなのかどうか、というのも自然と見えてきます。

現在の借金条件

まず現在の借金がどれくらいあるか、どのような形態で、どういった使途かを見ていきます。申し込み時に借入金額や借入先、使途などを事細かに記入する必要があります。
例えば以下のような内容を記入します。
・カードローンなのか
・消費者金融なのか
・教育ローンなのか
・車を買ったのか
・嗜好品を買ったのか
・教育費なのか

当然ですが、借金額が多ければ多いほど住宅ローン審査には不利に働きます。特に返済の延滞履歴があるとかなり厳しく、この項目だけで白黒はっきりついてしまうこともあります。
「じゃあ、借金があったら住宅ローンは組めないの？」と心配になるかもしれませんが、それについては後述しますので、先に他のポイントを見ていきましょう。

年齢

金融機関は「契約時」と「ローン完済時」の年齢をチェックします。

住宅ローンを借りるのに最も有利なのは、収入が安定し昇給のチャンスが多い30代と言われています。20代でもローンは組めますが、収入が少なかったり不安定だったりする場合は住宅購入にベストなタイミングではないかもしれません。
また、同じ年収、同じ貯金額で、働き盛りの30歳と還暦が近い55歳であれば、前者のほうが圧倒的に審査に通りやすいです。

完済時は、80歳未満で完済できるかどうかがポイントです。
職業にもよりますが、一般に60歳〜70歳のあたりで退職したあとは、働いていても給料が下がったり、年金生活になり収入が減ったりしますよね。

ローンの完済時期があまりに遅くなるのは、大きなマイナス要因になります。

健康状態

年齢と合わせて、健康状態も重要なポイントです。

直近3年以内に病歴があったりすると、ローン加入時にほぼ必須加入となる「団体信用生命保険」、通称「団信」に入れない可能性があります。
団信とは、契約者に万が一のことがあってローンが払えなくなった際に、代わりにローン残高を全額返済してくれる保険です。
たとえば、契約者である夫が高度障害で働けなくなったとしたら、保険金が残債に充てられ、ローンを完済します。これにより住居の心配をせずに家族が暮らせるようになります。

また、スポーツ選手やスタントマンなど、職業上危険に冒される場合は、年齢と健康状態が問題なくても、団信に加入できないケースもありえます。

もし、団信の審査に引っかかった場合は対策が2つあります。
金利を上乗せしてワイド団信に加入するか、団信加入が任意の住宅ローン（フラット３５など）に申し込むか、のどちらかです。

担保評価

担保評価は他の審査項目と少し毛色が違い、審査対象が契約者ではなく「購入物件」になります。
物件の市場価値を調査し、その物件を売った時にいくらで売れるのかを計算したものが担保評価額です。

通常、住宅ローンを組む際は購入物件を担保にします。（これを抵当権設定と言います）これは、もしローン返済ができなくなってしまった場合に、担保にした家や土地を、お金の代わりに金融機関に引き渡す、という約束のことです。
金融機関側は、担保の土地や建物を競売にかけて、得た金額でローンを相殺する仕組みです。銀行は返ってこない融資があれば、その分赤字になってしまうので市場で売れやすい物件かどうか、は審査の大事なポイントです。

つまり、「他の人に売れにくい物件」は担保評価額が低く、審査に通りづらくなるのです。
例えば「駅から遠すぎる」、「土地の形が使いにくい」、「大通りや線路に面していて騒音が気になる」などの条件はマイナス要因になります。

年収・勤続年数

最後のポイントは年収と勤続年数です。
年収は、返済負担率を計算するのに重要なポイントになってきます。返済負担率とは「返済比率」とも言い、年収に対するローン金額の割合のことです。源泉徴収票などで確認できる直近3年分の収入が、判断材料になることが多いです。

さて、年収はイメージがつきやすいですが「勤続年数」という条件は知らなかった方もいるのではないでしょうか。
転職してすぐだと試用期間だったり、前職より給料が下がったりなど、年収が安定しないことが多く、審査には不利に働きます。数年待てば年収が安定しそうな状況であれば、待ったほうがよい場合もあります。タイミングは慎重に吟味しましょう。また、同じ理由で自営業やフリーランス、出来高給などの場合は、会社員や公務員より返済能力を低く見積もられることがあります。
ただし、転職して給料が増えた場合や、フリーランスでも返済負担率にかなり余裕がある、などの場合はこの限りではありません。

借金があっても住宅ローンは組める？

先ほど「借金があったら、住宅ローンは諦めなくちゃいけないの？」と思った方もいるかもしれません。これはケースバイケースで、組めることもあります。
ポイントは、以下の2つです。
・借金残高
・借金の種類

既存の借金がある場合は、その金額を含めて返済負担率を計算します。その上で、返済負担率が25％以内であればローンを組める可能性があります。
また、マイカーローンや教育ローンなどの目的がはっきりしている借金については、そこまで悪い印象になりません。反対に消費者金融やキャッシングなどの、使用目的のわからない借金については、警戒され厳しくなります。

「少額のカードローン返済を手続きが面倒でそのままにしている」、「手元に貯金があるのに借金している」という状況であれば、解決してから住宅ローンの審査を申し込んだ方が、審査には有利です。

住宅ローンを組む前に、あまり使わないクリジットカードやローンカードを解約、あわせてカードローンやクレジットカードのリボ払いをやめたり、一度お金まわりを整理しておくのもおすすめです。

頭金がなくても住宅ローンは組める？

かつて、頭金は住宅ローンを借りる際に、住宅価格の1割〜2割を支払うのが一般的でした。例えば5,000万円の住宅購入であれば、500万〜1,000万円程度を先に支払い残りの金額分のローンを借りる、という具合です。
しかし近年では、頭金なしでも住宅ローンを組むことができます。頭金なしでローンを組む場合の特徴は以下の通りです。

メリット
・早くから資産価値のある家を持てる

デメリット
・トータルの返済金額が多くなり、日々の家計を圧迫する
・ローン審査が厳しくなる可能性がある

早い段階で住宅を購入できれば、若くて健康なうちからローンの返済が始まり、団信が生命保険代わりになるので、メリットが大きいです。しかし頭金の分までローンを組むので、当然日々の負担は増します。反対に、頭金ありのローンの特徴は以下の通りです。

メリット
・トータルの返済金額が減り、返済がラクになる
・ローン審査が通りやすくなる

デメリット
・購入タイミングが遅くなる

「月々の負担を極力減らして生活したい」という方は、頭金を貯めてからの物件購入も検討しましょう。

住宅ローン審査に通らないよくある理由は?

「借金があっても、頭金がなくても、大丈夫ってこと？」と思った方、まだ、大丈夫とは言えません。

住宅ローン審査は、各金融機関のそれぞれの基準で行われ、返済負担率や金利の設定、担保評価額の算出方法の違いなどで、会社ごとに少しずつ違いがあります。特に事前審査をクリアした後の本審査で落ちてしまい、他の銀行などに申し込みをするケースもよくあります。

審査に通らないということは、何らかの理由で「この金額を貸したら、ちゃんと返ってくるという信用ができない」ということです。なぜでしょうか？
ここからは、住宅ローン審査に通らないよくある理由を3つ紹介します。事前に知っていれば対策できるケースもあるので、しっかり見ていきましょう。

返済負担率が高すぎる

1つめの理由は、「返済負担率が高すぎる」場合です。
通常、審査が通りやすいのは返済比率は20〜25％までとされています。金融機関によって、最高で40%以下としているところもあります。
例えば年収500万円の人であれば、1年間のローン返済額が100万円〜125万円になるようなイメージですね。一般的な35年ローンを組む場合、100万円×35年＝3500万円ほどが妥当なローン金額と言えます。

このことから「年収の7倍」が借りられる金額の目安と言われています。返済負担率が高いと、ローン返済が大変になり日々の生活に悪影響が出ます。憧れのマイホームのために無理をして借りて、辛い生活をするのは本末転倒ですよね。

信用情報に傷がある

2つめの理由は、「信用情報に傷がある」場合です。
信用情報というのは、わかりやすく言うと「ブラックリスト」に載っているかどうかです。

実際にそのような名前のリストはないのですが、金融機関は審査時に信用情報を扱う機関に借入情報を問い合わせます。
例えば、消費者金融でお金を借りている、携帯料金やクレジットカードの支払いを滞納した、税金の滞納があった、など。要は「お金にルーズな人」かどうかを確認しています。

要注意なのが、年会費のかかるクレジットカードです。使わなくなった口座から落ち続け、残高不足になっていることも…
このあたりは、本人が問い合わせることもできるので、心配な場合は事前に自分の信用情報に瑕疵がないか、確認しておきましょう。

虚偽の申告

最後の理由は「虚偽の申告」をしている場合です。
たとえば、契約書に年収を実際よりも多く記入したり、職業を偽ることは虚偽の申告にあたります。お金を貸す立場から考えると、「嘘をつくような人は信用できないし、お金を貸したいと思わない」のは当然ですよね。また、団信加入にあたり、健康状態や過去の病歴を偽って告知することを「告知義務違反」と言います。これも虚偽の申告となります。

住宅ローン契約は「大きな金額を長い期間貸す」契約なので、さまざまな公的証明書等で申し込み時のデータの照合をしています。嘘をついても、すぐにバレるので、虚偽の申告は絶対にやめましょう。

お金がない場合は物件の再検討も重要

では、「金融機関を変えても住宅ローンが借りられなさそう」という場合はマイホームを諦めないといけないのでしょうか？
そんなことはありません。重要なのは、物件を再検討することです。

建売住宅やマンションであれば、手の届く範囲の価格帯から物件を再度探してみましょう。中古物件であれば、平均1,000万円〜1,500万円相場は下がります。

注文住宅であれば、優先度が低いオプションを削るなど、再検討してみましょう。家族で、家に求めることの優先順位を相談してみてください。
また、今は共働き夫婦も多いので、ローンの組み方次第で希望の物件を購入できる場合もあります。例えば、金額を分けてそれぞれでローンを組む「ペアローン」や夫婦の年収を合算し収入が高い方の名義でローンを組む「収入合算」などの選択肢もあります。
それぞれ特徴があるので、ご家族で相談して利用を検討してみてくださいね。

まとめ

ここまで、「お金がなくても家は建てられるか」について解説してきました。
住宅購入の流れや、住宅ローン申請に必要な費用、現状で自分はいくらお金を借りられるのか、などイメージできたでしょうか。

★【関連記事】家を建てる流れと期間は？土地なしと土地ありに分けて解説！

さらに、家を購入したあとの生活費とは別に、子どもの教育費、年齢とともにかさんでいく医療費、住宅購入後の維持費なども確保する必要があります。これらの費用を考慮せずにローンを組むと、たちまち返済が厳しくなってしまいます。なお、自己資金は預金の全額でなく、急な出費に対応できるように3～6ヶ月分の生活費を差し引いておくことも大切なことです。また、もし不足部分があれば、貯蓄を増やしたり、節約したりと、資金計画を家族で立てるとよいですね。

「どのようにして資金を工面し家を建てるか」は重要ですが、本当に大切なのは人生最大の買い物であるマイホームを建てて、自分たちに合った快適な生活を送ることです。
ローンの返済に追われながらカツカツの家計で生活をするのと、余裕のある金額でローンを組み、心地よく生活するのとでは雲泥の差です。

「家を建てること」は、あくまでライフイベントのひとつにすぎません。建てることをゴールにするのではなく、たとえば、こどもの大学進学、自分の定年、親の介護といった今後10年、20年、30年先のことを想定することが必要です。長期的な人生計画を立て、どんなときにどんなお金が必要となるのか。場合によっては保険やローンの見直しなど、その後続いていく生活をていねいにイメージすることが大事です。

家族での話し合いや銀行、住宅会社との打ち合わせを重ね、後悔なくマイホームライフをスタートできるようにしましょう。

どんな暮らし方をしたいのか、そのためにどんな家が必要か漠然とし過ぎていて・・・という方は、住宅・不動産の知識が豊富な専門家に相談してみるのもひとつ。そんな時に役立つのが「ハウスネットギャラリー事務局」。住宅の専門家が経験値を基に、あなたの家づくりの要望の整理や進め方や、お金や疑問点なども全て含めてアドバイスすることができます。